ドバイ不動産投資の最前線　専門家が語る、3つの投資モデルと市場の展望

急成長を遂げる砂漠の都市・ドバイ

——まずは、ドバイにあまり詳しくない方に向けて、あらためてどんな場所なのかを教えていただけますか？

新倉康明氏（以下、新倉）：ドバイは、アラブ首長国連邦（UAE）という7つの首長国のうちの1つです。

UAEの首都はアブダビですが、ドバイは2番目に大きい都市で、2024年には人口が380万人を突破しました。

人口のボリュームゾーンは、25歳から44歳ぐらいのいわゆる生産年齢人口が一番多いです。男女比は約7対3で、男性のほうが多いですね。UAE全体でいうと1人あたりGDPは約5万ドル（2023年 IMF）を超えており、今は世界でもトップ20ぐらいに入る高水準です。

あと、ドバイの面積は埼玉県くらいという話はよく聞きますね。ただ、大部分がまだ砂漠で、人口は海岸エリアに集中しています。

──かなりコンパクトなエリアながら、若い世代が多く経済的にも豊かなんですね。人口構成も日本とは大違いです。

オサマ・ユネス氏（以下、オサマ）：そうですね。私は今から11年前の2014年2月にドバイに来ましたけれども、当時はまだ「作りかけの街」という印象でした。車を運転していると、建設中のクレーンばかりで、毎日新しいプロジェクトが始まっていました。

最近は、海から少し離れた内陸部にもコミュニティが増えてきています。10年前はほとんどが海沿いでしたが、ウォーターフロントの土地がなくなってきたので、内陸部の開発が進んでいるんです。

ドバイと日本で感じた大きな違い

オサマ：ドバイの発展のスピードは驚異的です。私は毎日だいたい車で往復140キロくらい移動しています。これが私の出身国のエジプトなら、たぶん1日ぐらいかかると思います。

新倉：（笑）。

オサマ：でも、ドバイなら往復で90分くらいです。毎日新しい道路が作られていて、もともと30分かかっていたような道のりが、10分で行けるようになることもあります。

ドバイは人口も増えているんですけれども、政府がすごくうまく対応していると思います。世界の人々を惹きつけるだけじゃなく、住宅地や道路、学校などのインフラを素早く整備しています。だから、この10年で本当に多くの変化がありました。どんどん住みやすくなっていると思います。

──新倉さんも現在ドバイに住んでいらっしゃいますが、日本との違いやドバイならではと思われることはありますか？

新倉：はい、私がドバイに移住するきっかけになったのは、「街の勢い」です。私は東京で8年ほど暮らしていて、けっこう都心にも住んでいたんですが、ドバイに来てみると、人々のエネルギーがぜんぜん違うので。

ドバイには、みんながポジティブに進んでいく雰囲気があって、自分の内面も変わっていくような感覚がありました。他にも理由はあるんですけど、やっぱりそこが一番大きいなと思います。日本から来る方はみなさん、口を揃えて勢いを感じるとおっしゃいますね。

ドバイの不動産投資の3つのモデル

──ドバイでは、今も日々たくさんの建物や道路が作られているとお聞きしました。そこには投資も集まっていると思うのですが、これからの成長余地はどうなんでしょうか？

新倉：ドバイ政府は2030年、2040年と10年ごとに長期的なビジョンを掲げています。まずは人口を増やしたいので、その一環となる取り組みとして、10年間の長期滞在ができる「ゴールデンビザ」があります。世界的に見てもかなり取得しやすい部類に入ります。

この流れは人口が増えていく間は続くと思うのですが、ある程度上限が見えてきたら、シンガポールのように（就労ビザの）取得は厳しくなっていくはずです。

また、不動産価格自体もまだ上昇の余地があります。都市としての成熟度は先進国ほどではないですが、例えば東京と比べた時の坪単価はおよそ半分程度です。そういった意味では、東京よりも安く不動産投資を始められますし、今後の伸びしろもあると考えています。

──具体的には、どんな不動産投資のモデルがあるんでしょうか？

新倉：いろいろあるんですが、一般的には大きく分けて3つの投資モデルがあります。まず1つ目は、短期売買（転売）です。こちらではオフプランと呼んでいますが、3〜4年後に完成する建設前の物件を購入し、完成時または完成前に高値で売却するモデルです。ドバイでは、年間20パーセントずつ分割払いをするようなケースが多いです。

2つ目は、長期保有型です。本来の不動産投資はこのパターンが多いと思うのですが、資産価値が安定している物件を長期で保有し、賃貸収入を得ていくモデルです。ドバイは固定資産税やキャピタルゲイン税がないため、日本や他の海外の不動産に比べてランニングコストを低く抑えられるのがメリットです。

3つ目は、ハイブリッド型です。キャピタルゲインも狙いつつ、自分でも利用できる物件を所有するモデルです。例えば、アパートメントを1つ購入して民泊として運用しながら、自分がドバイに来た時には自分でも使うといった方法です。

今、ドバイ国際空港の年間利用者は9,000万人以上いますし、世界最大級のショッピングモール、ドバイモールの来場者数は2024年には1億人以上になっています。そのぐらい観光客も来るので、半分民泊・半分別荘というやり方もおすすめです。

ゴールデンビザを取るなら8,000万円以上の物件から

──3つのモデルのうち、どういう方にどのモデルが合っているのか、選び方も教えていただけますか？

新倉：手元の資金が少ない場合は、1つ目のオフプランの物件を分割払いで購入する短期売買モデルが適しています。ドバイではイスラム金融の原則があって、分割払いでもデベロッパーが利息を取ることが禁止されているんですね。

2つ目と3つ目の長期保有型やハイブリッド型は、安定した収入を求める投資家や、自身でドバイを訪れる機会が多い方に向いていますね。最後の商業用不動産投資は、高い利回りを求める投資家に適していますが、まだ日本人投資家にはあまり知られていない分野です。

──予算はいくらぐらいあれば始められるものなんでしょうか？

新倉：ゴールデンビザを取られる方は、取得のための基準があるので、8,000万円の物件を買われることが多いですね。日本の方だとだいたい1億円前後の物件を買われることが多いです。もっと高い物件ですと、中には300億円とか……。

──そうして買った物件が、3〜4年後に完成するということですね。

新倉：物件によってバラバラですが、だいたい4年ぐらいですね。ただ、3割くらいは工事が遅れて遅延損害金が払われることもあるので、デベロッパーもちゃんと選ぶことが大切です。

ドバイの不動産投資でのメリットとリスク

──ドバイへの不動産投資で最もメリットが大きいと思われるのはどんな点ですか？

新倉：まず一番は税制面でのメリットです。固定資産税やキャピタルゲイン税がないため、長期的な資産運用に適しています。今のところ法人税は9パーセントで、個人の所得税は0パーセントです。不動産の場合は、物件を買う時だけ登記移転費用として4パーセント払うことになりますが、払う費用はほぼそれだけなので、コスト面は他の国に比べて非常にわかりやすいですね。

2つ目は不動産売買の手続きがデジタル化されていて、混んでいる時でも数時間で済むこと。日本だと行政書士や銀行が間に入ったりして時間もかかると思うんですが、ドバイでは全部政府側が対応してくれます。あとはドバイに移住されるか、日本にいらっしゃるかによっても変わってくるので、詳しくはご相談いただければと思います。

3つ目は、治安と政権が安定しているところです。ドバイは車の鍵をかけなくても盗まれないくらい治安がいいです。やはり不動産は、物件を借りてくれるお客さんを見つけないとならないので、この先5〜6年以上の長期投資として考える上では、治安や経済の安定性も重要です。

ドバイは経済成長が続いている国なので、日本のような「失われた30年」のような状況とは対照的です。成長しているマーケットに早めに参入することで、より大きな恩恵を受けられる可能性があると考えています。

──ドバイで不動産投資をする際に気をつけるべきことやリスクはなんですか？

新倉：ドバイには不動産エージェントが非常に多く、中には経験の浅い業者も少なくないことです。

オサマ：ドバイには3,000社以上の不動産会社があり、ブローカーのライセンス取得も比較的簡単です。世界中から人が集まってきて、「ドバイ不動産の専門家」を名乗る人も多いのですが、実際にはデベロッパーや購入プロセスについてよく理解していない場合もあります。

新倉：そうですね。私も持っている日本の宅建士の資格と比べると、ドバイの不動産エージェントの資格取得は非常に簡単なので、資格だけで信用するのは危険です。

そのため、まずは法律や手続きについて理解することが重要です。UAEの連邦法、ドバイの法律、そして不動産に関する法律など、階層的な法体系があります。また、外国人が所有できる土地や物件の権利、契約の仕方なども重要なポイントです。これらについては、私たちNMEC Propertiesに相談していただき、しっかり理解してから投資を始めることをおすすめします。

NMEC Propertiesの強みと来日イベント

──最後に、NMEC Propertiesならではの強みと、来月開催されるイベントについて教えてください。

オサマ：NMEC Propertiesの強みは、日本とドバイの両方の不動産市場に精通していることです。私自身、ドバイに11年居住しており、アラビア語でコミュニケーションが取れるチームを持っています。新倉も日本の宅建士資格を持っており、両国の違いを踏まえたアドバイスができます。

新倉：そうですね。日本の投資家の方々のニーズや懸念点を理解した上で、ドバイの不動産市場の特徴や機会を説明できるのが私たちの強みです。また、単なる仲介だけでなく、購入後のサポートや資産管理まで一貫してサービスを提供しています。

不動産売買・賃貸仲介、民泊、不動産管理、ビジネス設立＆移住サポート、不動産購入のセカンドオピニオン、不動産ツアー＆市場分析など、トータルサポートができます。

──来月のイベント「ドバイで成功する3つの投資戦略と実践方法」の見どころはどんなところですか？

オサマ：ドバイの最新の市場動向や具体的な投資戦略、日本では珍しいドバイの民泊事情や成功事例などを詳しく解説します。参加者の方々には、ドバイ不動産投資の実践的なノウハウを得ていただけると思います。

新倉：また、セミナー参加者限定で、ドバイ視察ツアーも企画しています。実際に現地を見ることで、投資判断の精度が上がりますし、私たちのネットワークを活用して、普通では見られないような物件や開発プロジェクトも見学できます。

──ドバイの不動産投資には、大きな可能性があることがわかりました。一方で、しっかりとした知識も欠かせないということなので、現地の情報収集や、信頼できる相談先を見つけることが重要ですね。本日は貴重なお話をありがとうございました。