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森ヒルズリート、1口当たり分配金2,610円に増額 14期連続の増配へ

森ヒルズリート、1口当たり分配金2,610円に増額 14期連続の増配へ

2017年9月15日に行われた、森ヒルズリート投資法人2017年7月期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料

シリーズ
森ヒルズリート投資法人 > 2017年7月期決算説明会
2017年9月15日のログ
証券コード
3234
スピーカー
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 代表取締役社長 礒部英之 氏

エグゼクティブサマリー

0004 磯部英之氏 まず、上段になります。第22期の決算のサマリーとなります。営業収益が89億9,100万円。営業利益が53億9,500万円。当期純利益が47億5,500万円ということで、前期比増収増益という結果となっています。 それから2番目のポイントですが、この決算期の最終日に、元麻布ヒルズを20.3億円で譲渡しております。結果として、売却益が4億1,000万円出ておりまして、そのうち1.8億円を圧縮積立金に繰入れております。 そしてその結果ですが、1口当たり分配金が従前予想2,610円ですが、その通りの落着で2,610円となっております。これで14期連続増配となります。 次に下段ですが、第23期以降のイベントです。まずこの第23期の初日に、虎ノ門ヒルズ、オランダヒルズ、合計144億円を取得しております。 そして2番目のポイントですが、昨日第22期の決算発表と同時に、新たに物件の追加取得を発表しています。前回と同様に、虎ノ門ヒルズ、オランダヒルズというコンビネーションで、金額は75億円でございます。 その結果、1口当たりの分配金ですが、第23期については従前2,630円と予想していましたが、上方修正をして2,640円。 それから第24期につきましては、新たに2,700円という配当予想を発表しております。 一番下になりますが、アークヒルズ サウスタワーの大型解約がございました。11フロアです。こちらリーシングが進捗しておりまして、97パーセント実質的にリースアップが完了したと言えるかと思います。

当期実績

0007 それでは6ページに飛んでいただきまして、第22期の決算について少し細かいご説明を申し上げたいと思います。 まず右上のボックスをご覧ください。こちらが1つ前の第21期からの変動要因を記載しております。 営業収益ですが、元麻布の売却益、こちらが4億1,300万円。それからオフィス(パススルー物件)とありますが、これは主にサウスタワーの大型解約の影響ですが、マイナス1億2,200万円。 それから3番目、固定型ML(マスターリース)改定(第22期)とありますが、これは5月に愛宕グリーンヒルズの固定MLの賃料改定を迎えまして、減額改定となった影響でございます。マイナス4,900万円ということでございます。 それから営業費用につきましては、第20期取得物件公租公課が新たに発生をしておりまして、その他、リーシングフィーがプラス3,300万円ほど増加していますが、これはサウスタワーのリーシングの進捗に伴い、一時的に増えている費用でございます。 その他、修繕費・資産運用報酬等々プラスマイナスがございまして、表に戻っていただきまして、上から3つ目の赤枠線のところですが、当期純利益47億5,500万円という結果で、これは前期比でプラス1億9,300万円という結果になっております。 それから47億5,500万円の下に、1億8,600万円とありますが、これが先ほど申し上げました元麻布ヒルズ売却の一部を圧縮積立金にする金額でございます。したがいまして、その分を差し引いた45億6,900万円が分配金となりまして、1口当たりですと2,610円という結果になっております。 それから右下に、もともと第22期に出していた予想と落着の差異を記載しています。実はこちらを見ていただきますと、営業利益が当初予定より9,000万円上振れています。 内訳はそこに書いてあるのですが、まず賃料が少し増え、管理委託費が少し減ったという内容なのですが、一番大きい影響が修繕費の減少になります。 これは前回の決算説明でお話ししましたが、赤坂溜池タワー物件の外壁の補修工事がありまして、そちらのコストなのですが、前回の予定と変わった部分が他の権利者さんと工事業者さんと打ち合わせをする中で、その工事が少し後ろ倒しになったと。いわゆる期ずれの影響です。 ですから、この期からコストが発生しなくなったと。その分少し費用が減って、第24期に飛んでおります。 そしてこの上振れた9,000万円をどう取り扱おうかということで、我々としましては従前の配当予想2,610円、これを維持したまま、この9,000万円プラスになった分を、圧縮積立金を追加で積み立てるというかたちにして、将来の備えとするという判断をしております。

新規取得物件の概要 (2018年3月1日取得予定)①

0008 それでは次のページ、7ページでございます。こちらは新規取得物件の概要ということで、虎ノ門ヒルズ 森タワーの追加取得になります。 下段のところに断面図がありますが、これの赤色部分、これが前回もお話ししましたが、信託受益権化をしておりまして、ここの受益権を追加取得するというのがこの取引です。 左の写真の下に取得価格等が記載されていますが、取得価格は50.7億円。鑑定評価額を大きく下回る価格で、NOI利回りは3.4パーセントでございます。 それから右上にこの物件の特長がまとめてあります。①東京の新たなランドマークとなる超高層複合タワーということで、ホテル、レジデンス、カンファレンス、レストランといったものが複合的に入ったいわゆる日本を代表する超高層タワーの1つであるということでございます。 それから②ですが、更なる発展が期待される虎ノ門エリアの中心に立地ということで、そちらに記載のとおり、現在6駅11路線が利用可能なのですが、さらに日比谷線「虎ノ門新駅(仮称)」の整備が今進んでおります。 右下の地図をご覧いただくと、赤い部分が虎ノ門ヒルズなのですが、まさにその「虎ノ門新駅」が今後できてくるということで、これができた暁にはダイレクトアクセスになります。 そして更に虎ノ門ヒルズの北、南、西側がオレンジ色で塗っておりますが、こちらが我々のスポンサーである森ビルが現在3棟の高層タワーの開発を進めておりまして、これらが完成することにより、虎ノ門ヒルズおよび虎ノ門エリアがパワーアップするということが期待されます。

新規取得物件の概要 (2018年3月1日取得予定)②

0009 それから、次のページでございます。こちらはもう1つの追加取得物件オランダヒルズ森タワーになります。こちらも同じように、下に断面図がありますが赤い色の部分が信託受益権化をもう既にされておりますので、ここの受益権の今回追加取得ということでございます。 価格は同じように写真の左下に出ております、取得価格が24.3億円。こちらも鑑定評価額を大きく下回りまして、NOI利回りが4.3パーセントでございます。 物件の特長は右上にまとめてありますが、①オランダ大使館の緑に隣接する超高層複合タワーでして、オフィス、レジデンス、店舗で構成されております。 特長の2番目としまして、更なる発展が期待される虎ノ門エリアに立地ということで、右下に地図が出ておりますが、神谷町の駅から徒歩1分でございます。また道路を挟んだ反対側には、我々のスポンサーが進めます大規模開発が今後予定をされておりまして、こちらにつきましても更なる発展が期待できるという立地でございます。 いずれにしましても、虎ノ門ヒルズ、オランダヒルズともになかなかマーケットでは手に入らない、いわゆる非常に質の高いプレミアム物件を、鑑定評価額を下回る価格で取得をできるというのは、これは我々のスポンサーが森ビルであるということによるものでありまして、非常に我々の大きな武器であるというふうに考えております。

新規取得物件の概要

0010 それから次の9ページでありますが、こちらは今2回続けて虎ノ門ヒルズ、オランダヒルズを取得しておりますので、累計でどのくらい取得をしたのかというのをまとめた一覧でございます。金額ですとか、面積比ですとか、そういう観点でまとめておりますので、こちらは必要に応じてご参照いただければと思います。

業績予想

0011 続きまして、10ページです。こちらが第23期それから第24期の業績予想となります。右上のボックスが、まず第22期から第23期の変動要因ですので、主だった部分をご説明したいと思います。 まず一番上ですが、営業収益、第23期の取得物件こちらでプラスの4億1,200万円の効果が出ております。それから、オフィス(パススルー物件)ですが、主にアークヒルズサウスタワーのリーシングの進捗により、1億1,600万円のプラスとなっております。 それからその下、元麻布ヒルズ売却益ということで、こちらは前期の売却益が発生しましたが、この期は当然売却益がないのでその分が減りまして、マイナス4億7,100万円と。 それからその下、第22期固定型ML改定の通期化、こちらでマイナス4,900万円ということで、あとは営業費用につきましては、第23期取得物件の費用が増加したり、第20期の取得物件公租公課が費用計上されたり等々のプラスマイナスがございました。 表に戻っていただきまして、赤枠線の3番目ですが、当期純利益は46億2,100万円という予想となっております。こちらは前期比で1億3,400万円の減益となるのですが、今ご説明した通り、前期は元麻布ヒルズの売却という特殊要因がございますので、それを取り除くと巡航ベースでは引き続き増益基調が続いている状況でございます。 それから、右下のボックスですが、今度は第23期から第24期の変動要因を記載しています。こちらはほとんど営業収益の一番上にあります、第24期の取得物件こちらの影響が非常に大きいです。 あと1つコメントすると、営業費用の3番目、既存物件公租公課プラス1,800万円とあります。これは出てきたことがない項目ですが、ご存知の通り来年、固定資産税の評価替えがまいります。 地価が上昇してまいりますので、こちらのコストが増えることが予想されておりますので、その分をこちらに費用の増加として織り込んでおります。 そして結果として、1口当たり分配金は2,700円という数値を予想しております。

1口当たり分配金の推移

0012 それでは次のページ、11ページをお願いします。 こちらは、赤い文字で記載の通り、2010年からこれで14期連続の増配を実現しております。そしてこの棒グラフの中で第22期、棒グラフを赤い枠線で囲んでいるところをご覧いただければと思います。 これが前期の決算の結果となるのですが、14期連続で増配を達成しているのですがちょっとここ1年配当の上昇が少し鈍化しております。ここはいくつか特殊要因があるのですが、ご存知の通り、1つはアークヒルズサウスタワーの大型解約です。この影響があります。 それからもう1つは2016年から2017年にかけて、賃料固定型MLの改定を次々に迎えまして、複数の物件において減額改定があったと。 この2つの要因が、非常に配当を下押しする影響がございまして、少し配当の伸びが鈍化しております。しかしながら、先ほどご説明した通り、サウスタワーのリースアップは完了しております。 それから固定型MLの改定はもう一巡しました。ですので、今後につきましては大きなマイナス要因がない状態となっております。 その状態で昨日発表しましたが、追加の物件取得を行いますと、この第24期のところを見ていただきますと、配当で2,700円という数字を予想しておりますし、さらにいうとこの2,700円という数字も、実は今回の新たな物件取得はまだ6ヶ月通期起用をしていません。 ですので、さらにプラスがありまして加えて冒頭に申し上げましたが、第22期の赤坂溜池タワーの修繕がここの第24期に飛んできています。ですので、その分も一時的な費用ですからそれも実はなくなった暁には、プラス要因として働いてきます。 ですから、新規取得物件でまだ発生していない固都税を勘案しても、いわゆる順行でいくと2,730円程度と考えておりますので、そういう意味ではマイナスがない状況で物件取得をすると、やはりより力強く配当が伸びるとおわかりいただけると思います。 今後につきましては、そのマイナス要因がない状態で、パイプラインにはまだまだ物件がございますので、これを着実に取得していきながら外部成長を軸としながら、成長をこれからもしっかりと続けていきたいなと考えております。

1口当たりNAVの推移

0013 次のページですが、こちらは1口あたりNAVの推移です。こちらも過去6年半で83.2パーセントの増加をしております。分配金のみならず、NAVにつきましてもしっかりと成長しております。

ポートフォリオ概要 ①立地

0014 続きまして、13ページ。新規物件取得後のポートフォリオ概要のご説明を申し上げます。 まず立地でございます。左上に記載の通り、新規物件取得後で3,600億円という資産になるのですが、東京都心5区及びその周辺地区100パーセント物件が所在します。 そして更に、より都心になるのですが、東京都心3区の比率が86.4パーセントということで、これは業界ナンバーワンの都心比率でございます。 右側の地図、赤丸が森ヒルズリートの物件ですが、東京都心の中ででも極めて優れた場所に物件が所在するということが、一目瞭然でご理解いただけるかと思います。

ポートフォリオ概要 ②耐震性能

0015 続きまして、ポートフォリオ概要の2番目、耐震性能です。左上に記載の通り、すべての上場投資法人の中で、最もポートフォリオPML(Probable Maximum Loss)が低く、その数値は0.97パーセントです。 PMLはご存知の通り、非常に大きな地震が起きたときの建物の予想損失率を専門機関が算出したものでございますが、つまり数値が低ければ低いほど耐震性に優れているということを示しますが、その数値が業界で我々がナンバーワンであるということでございます。 以前もご説明しておりますが、なぜこれだけPMLが低いのか、2つ要因がありまして1つは、土地が非常に丈夫で地震に対して強いと、東京都心の中でも非常に地震に強い土地であるというのが1つ。 それから、もう1つは左下の表に記載しておりますが、ほとんどすべての物件に高度な耐震性能、制振装置がついております。ですので、建物の地震に強いということで、この業界ナンバーワンの耐震性というのが実現しております。 これは本当に地震が起きたときに、資産価値の保全ということからも非常に有力な武器となりますし、やはりこれだけしっかりした不動産ということはテナントさんを誘致する際にも有益に働いてきますので、そういう意味では我々の強い武器であると考えております。

ポートフォリオ概要 ③環境性能

0016 続きまして、次のページ。ポートフォリオ3番目、環境性能になります。環境性能というのはそのビルのエネルギー効率とかそういったものを、さまざまな観点で評価するものでして、左上に記載の通り、Green Building認証で最高ランクを取っている比率が70.1パーセントということでございます。 この数値も業界でナンバーワンです。なかなか最高ランクというのは取れないのですが、それを取っている物件がこれほどあるということでございまして、今ご説明した通り、立地、耐震性能、環境性能、いずれの観点からも保有物件の質ということにおいて、森ヒルズリートは業界でナンバーワンであると、ご理解いただけるかと思います。

外部成長①

0017 それでは、16ページ以降で我々が今の事業環境をどのように認識しているか、そしてどのような方針をもっているか、ということについて外部成長、内部成長、それから財務という観点でご説明していきたいと思います。 まず16ページ、外部成長についてですが、まずマーケットのデータを見てみたいと思うのですが、この上の折れ線グラフをご覧ください。 こちらは黄色が空室率、青が賃料指数でして、これは一般財団法人 日本不動産研究所さんと三鬼商事株式会社さんが出されている、過去の実績と今後の予想になります。 右側の点線部分が予想ですが、まずは黄色の空室率を見ていただきますと、彼らの予想は今年をボトムとして空室率が上昇する予想をしています。これは皆さまご存知のように、東京空襲における大量供給の影響です。 ですので、需要もある程度ついてくるのだけれども、やはり空室率が徐々に悪化していくというのが予想です。 それに伴いまして賃料ですが、もう少し上昇した後で横ばいからやや下がるというのが彼らの予想となっておりまして、我々も基本的に、これと同じような見解を持っています。 ただし賃料についてですが、これは1つだけ注意が必要なのは、これは新規賃料の話でして実は、ご存知の通り今、継続賃料のテナントさんの賃料というのは新規テナントさんより低い状況ですので、仮にですが新規賃料が横ばいになったとしても、継続賃料が新規賃料にキャッチアップするまでは継続賃料の上昇は続くというふうに考えております。 ですので、継続賃料に関してはもう少し上昇すると。新規賃料に関しては徐々に横ばいとなっていくというふうな見解を持っております。 それから今度は左下、今度は利回りのほう、いわゆるキャップレートですが、折れ線グラフが示す通り、最新値がこの辺り、丸の内・大手町クラスのビルの利回りですが、3.2パーセントということでリーマンショック前を、もう遥かに下回ってる状況です。 従いまして今後賃料が多少上がるとは思うのですが、リーマンショック前のように何十パーセントも上がる状況ではない、一方で利回りはこれだけ低下しているということを間話しますと、資産価格が非常に高くなってきているという認識を持たざるえない、その中で入札等で参加するとうのは後々高値掴みになるというリスクが非常に高いと考えますので、我々としましては右下の棒グラフのように、スポンサーパイプラインを活用して良質な物件を鑑定価格を下回るような価格で高値掴みにならないようなかたちで積み上げていく、当面ここに集中しようと考えています。 またそして将来的にマーケットが崩れて、東京都心部の物件に割安感が出てきた暁には、スポンサー以外の物件にも取り組むと、そのような考えでいまして、当面はスポンサーパイプラインに集中しようという方針でございます。

外部成長②

0018 それでは次の17ページ、18ページ。どんな物件が、スポンサーのほうにあるのかということでございますが、左上に記載の通り、スポンサーは東京都心部に様々な資産を保有しております。 そして彼らが不動産を売却するときには我々には優先交渉権があります。左下に最近のプロジェクトをご紹介しておりますが、A・Bともに先ほど虎ノ門ヒルズの取得の地図のところでみましたが、虎ノ門ヒルズの北側、南側の工事が進んでいる二棟の物件でございます。 そちらの下に詳細記載してますが、延床面積17万3000平米、延床面積12万1000平米、ということで竣工時期は2019年と20年となっております。 そのほか右側には、すでに出来上がりました様々なヒルズ物件を中心とした物件がありまして、これらを地図に落としこんで見たものが、18ページになります。 この中で右上のところに「GINZA SIX」とありますが、半年前の決算説明の時には、いわゆるオレンジ色だったんですが、これが完成しておりますので緑色に変わっております。 このあとは、この左斜め下、Bとあります1つ前のページでご紹介しました虎ノ門ヒルズの北南のプロジェクト。加えて西側でも、もう一棟、計画が進んでおります。 その後左下にもう2つ大きなプロジェクトがありまして、これらプロジェクトの総費用として「1兆円プロジェクト」と言われておりますが、スポンサーの森ビルはこれらのプロジェクトを1つずつ順番に仕上げていく。 そしてその過程で資金調達の一環として毎年、不動産を一定程度売却する、これが我々のパイプラインになっているという構図は全く変化はありませんし、今後は当面続くということでございます。

内部成長③

0020 それでは次の19ページに参ります。こちらは内部成長の観点です。 左上に折れ線グラフで記載のとおり、オフィステナント賃料改定実績が、ここ数年間出しておりますが、ずっとプラス改定が続いております。 その下は、その改定に伴う実際の月額賃料の増額幅を棒グラフで示しております。それから右上ですがアークヒルズサウスタワーのリーシングの進捗です。 ご存知の通りの今年の年初に11フロアの解約があったのですが、現状としましては97パーセントの契約締結済みでございます。 それともう1つ特徴的なのが以前は、11フロアを2テナントさんが使っていたのですが、新しい契約では10テナントさんに分散しておりますので、非常にここの安定感が高まったテナント集中リスクというのが大幅に軽減されたということでございます。

内部成長④

0021 それから次の20ページですが、上段はオフィスマーケット賃料との対比でして下の緑の部分がオフィスマーケット賃料未満のテナントさんということになりますので、まだまだございます。 こちらを中心に内部成長、賃料増額改定に取り組んで参りたいというふうに思っております。 それから下段の左側になりますが、賃料固定型マスターリース、新規物件取得後で固定型マスターリースの部分が65.5パーセントになります。 先ほど申し上げた通りテナントの分散が、すごく進みまして、赤い文字で書いておりますが、最大テナントの面積割合が1.7パーセントまで低下しておりますので、非常に分散が進んでおります。 その点で右側にポイントをまとめておりますが、大量供給に備えた固定型マスターリースによるディフェンシブ性があるというふうに考えております。 先ほどお話したように今後大量供給があって、現状程度の供給間であれば需要も出てまいりますので、マーケットが大崩れするのは想定しておりませんが、やはりテナントの引き抜き合戦は非常に激しくなると思います。 これは我々サウスタワーで今年経験しましたが、新しいビルが出来ると結局、最終的には需要あり埋まるにしろ、一時的には、かなりテナントの奪い合いになるので、やはりダウンタイムが生じたり、そういったことは、ほぼ確実に起きると思われます。 ですので、特にリートの場合は決算が半年ということもあり、その影響は比較的大きく出るものですから、我々としてはここの固定型が65パーセントあるということは、備えになるということで良い点かなと考えております。 加えまして、その下ですがパススルー物件に関しましては先ほど申し上げましたとおり、当面新規賃料にキャッチアップするまでは増額改定が続きますので、この辺りで一定の内部成長は取れるということで、今後の大量供給時代を見据えて、非常にバランスのとれた内部スキームになっているというふうに考えております。

財務運営①

0022 それでは最後になりますが財務の部分になります。こちらにつきましてはLTV、左側をご覧いただきますと、折れ線グラフが2つあります。 黄色がいわゆる鑑定ベースLTV。青色が簿価ベースのLTVでございます。黄色が鑑定ベースのLTVですが、6年前、60パーセントに近かったものをどんどん改善させてきて、最新値では40パーセント前半となっております。 それから我々は青色の簿価ベースLTVを40パーセント台半ばでコントロールするのを、まずターゲットとしております。 もちろん必要であれば一時的に60パーセント台半ばに近づけるということは、かまわないと思っておりますが、ターゲットとしては40パーセント台半ばにおいております。 そして過去6、7年による財務体質の改善により、その下の有利子負債の平均金利ですが、ずっとさがってきております。 0.76パーセントというところまで下がってきておりますが、この隣に投資法人債、数ヶ月前に発行したものですが、2017年6月で10年債で0.5パーセントということですので、そういう意味ではリファイナンスによる金利低減効果、分配金押し上げ効果というのがもう少し続くと考えております。

財務運営②

0023 有利子負債の平均残存年数ですが、こちらも6、7年前、1.7年ちょっとだったものが、今はもう4年を超えてきておりまして、我々これを4.0年くらいで維持しようと考えております。 ただこの22期は4.0年をちょっと切っておりますが、この22期の最終日の翌日、23期の初日に72億円ほど、平均10年で借り入れを起こしておりますので、3.8年の翌日には4.0年以上回復をしておりますので、我々としては大体4.0年以上を維持しながら運用していきたいと考えております。 それから右上ですが、格付に大きな変化がありました。今年の5月にダブルエーマイナス(AA-)からダブルエーフラット(AA)への格上げが行われております。 こちらも振り返りますと私が社長に就任した7年前、格付がダブルエーマイナスのネガティブという状況で、明日にでも格下げがされそうな状況だったのですが、そこから財務体質をどんどん改善させていって、どんどん会社としての力を強くしていって、ようやくダブルエーフラット(AA)の格上げというところまで来ました。 ご存知の通りダブルエーフラット(AA)以上の格付けを持ってるリートさんというものも比較的限定的ですので、そういう意味では、この森ヒルズリート、かつての格下げ寸前までいったところから、ここまで格上げへの状況になったということは、非常に喜ばしいことだと私は思っております。 はい、以上でございます。いつもご説明しているとおり、あまり方針等に変更はございません。 引き続き東京都心部のクオリティの高い資産を積み上げながら、資産を拡大して1口当り分配金とNAVをしっかりとこれからも継続的に伸ばしていくという方針でおりますので、引き続きどうぞよろしくお願いします。 私の説明は以上でございます。

  
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