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ヘルスケアM、今期分配金は2,440円に増額 5年後は1,000億円の資産規模へ

ヘルスケアM、今期分配金は2,440円に増額 5年後は1,000億円の資産規模へ

トピックス

吉岡靖二氏(以下、吉岡) 本日はお忙しいところ、ヘルスケア&メディカル投資法人の第4期にあたる、平成29年1月期の決算説明会にお越しいただき、誠にありがとうございます。 私は、運用会社のヘルスケアアセットマネジメントの社長を務める、吉岡でございます。どうぞよろしくお願いいたします。 本投資法人が上場したのが平成27年3月でございますので、ちょうど丸2年経過したところでございます。上場以来、私どもは、介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を果たすべく、スポンサーのネットワークや機能を活用しながら、優良なヘルスケアアセットの取得と安定的な運用に努めてまいりました。 ヘルスケアアセットは、J-REITの運用対象としては比較的歴史が浅く、したがってこれまでの運用実績も限られてきました。「本当にヘルスケアREITは成長できるのか?」というお声も一部の投資家の方々からは頂戴しました。 私どもは、先般、初めての公募増資を実施しまして、そのような投資家のみなさまの払拭を懸念して、ヘルスケアREITの成長性について一定の具体性を持ってお示しできたのではないかと考えております。 本日は、第4期の決算の概要とともに、私どもが掲げています成長戦略とその進捗状況等につきましても改めてご説明をさせていただければと考えておりますので、よろしくお願いいたします。 それでは、お手元の資料の3ページにお進みいただければと思います。こちらは、決算トピックスでございます。 s_ヘルスケア-04 当期第4期の1口当たりの分配金は2,440円で、予想対比プラス80円、約3.4パーセントの増加となりました。 また、実際の払込みは第5期に入ってからでございますけれど、先ほど申し上げましたように、上場後、初の公募増資を実施しまして、新たに6物件、134億円を取得いたしました。 賃料収入の増加によりまして、翌第5期の1口当たりの分配金は2,665円と、従来予想対比プラス355円、15.3パーセントの増加を見込んでおります。

第4期実績

それでは、もう少し細かくご説明をさせていただきます。4ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-05 一番左のA列が、第3期の実績。B列には、昨年9月の第3期決算短信にて公表した第4期の予想値。そして、その隣のC列に、第4期の実績を太字でお示ししております。 まず、トップラインの収益は7億8,400万円で、予想どおりでございます。前期実績との差異は1,200万円ですが、こちらは昨年3月に取得した2物件の賃料収入が第4期においてはフルに寄与した結果でございます。 一方で営業費用につきましては、修繕費や広告宣伝費が当初計画を下回ったこともありまして、前期とほぼ同水準に収まりました。 この結果としまして、当期利益は2億9,300万円。1口当たりの分配金は、予想比プラス80円、前期比プラス100円の2,440円とさせていただいております。

第5期及び第6期業績予想

5ページをご覧ください。こちらは第5期および第6期の業績予想をお示しをしております。 s_ヘルスケア-06 B列が第5期の予想値でございます。営業収益が11億6,300万円と、第4期対比プラス3億7,900万円の増収を見込んでおります。これは、先ほどもお伝えしましたとおり、公募増資に伴う新規物件取得により賃料収入が大きく増えるからでございます。 一方、費用面は新規物件取得に伴いまして、減価償却費等の賃貸事業費用が約1億円。また、追加借入やリファイナンスに伴う金利、あるいは融資関連手数料が合わせて4,000万円増加いたします。 ただ、当期純利益ベースでみますと、5億1,400万円と確保して、こちらは前期比プラス2億2,000万円の増益となる見込みでございます。 この結果、1口当たりの分配金は、先ほどもお伝えしましたが、第4期実績から約9パーセント増えまして、2,665円を見込んでおります。 次に、第6期の業績予想でございます。こちらのC列をご覧ください。 公募増資で取得した物件の賃料収入が第6期は通期で寄与いたします。ただ、その一方で、資産規模の拡大に伴いまして、運用報酬が増加し、約3,500万です。 この結果といたしまして、当期純利益は4億円7,900万円。1口当たりの分配金は2,483円を見込んでおります。 現時点では若干の増収減益を予想しておりますが、引き続き経費のさらなる見直しや、あるいは物件の追加取得等を通じまして、分配金の増額を実現できるよう努力をしてまいります。

公募増資の概要

続きまして、6ページをご覧ください。このたび実施しました、第1回公募増資の概要についてご説明申し上げます s_ヘルスケア-07 本件増資は、第4期中の1月12日にローンチしまして、オファリング総額は約71億円。この3月1日にすべての払込みを完了しております。 本件増資のポイントは2点でございます。1点目は、上場後初めての公募増資を通じまして、資産規模は24物件、384億円に拡大をいたしました。今回の増資は、私どもが進めている成長戦略の第一歩と位置づけております。 2点目は、私どもは資産規模の拡大とともに、1口当たりの分配金の成長にこだわりました。本件増資は、いわゆるディスカウント増資となってしまいましたが、一方で第5期の1口当たりの分配金は、先ほどもお伝えしましたとおり、2,665円と当初予想を15パーセント上回る数値を見込んでおります。 私どもは分配金の増加をきちっと実現する、そのために今回取得する物件の価格あるいは利回りを重視いたしました。 ちなみに、こちらにもお示ししておりますとおり、今回取得する6物件の合計は、鑑定対比約94パーセントの水準、また鑑定NOI利回りは平均5.3パーセントとなっております。

新規取得物件の概要①

次に運用状況でございます。8ページへお進みください。 s_ヘルスケア-09 ここからは、今回の公募増資を通じまして新たに取得した6物件の概要につきまして簡単にご説明させていただきます。 まずこちらの神戸学園都市ビルです。こちらは有料老人ホーム、医療モール、商業店舗、それに保育園が入居する複合ビルでございます。 最大テナントのはぴね神戸学園都市は、スポンサーのシップヘルスケアの子会社のグリーンライフが運営する介護付き有料老人ホームでございます。 24時間看護体制、あるいは充実したリハビリプログラムに定評がございまして、併設の医療モールと相まって、入居者の方々にも非常に安心感のある施設となっております。 右側の守口佐太ラガールも同じくグリーンライフが運営する介護付き有料老人ホームでございます。ホームの協力医療機関である病院と渡り廊下でつながっているのが特徴の1つとなっております。 みなさんは老人ホームといいますと、だいたい10億円程度の規模のものを想像されるかもしれませんが、この2物件はいずれも40億円を超える大型の施設でございます。

新規取得物件の概要②

1ページおめくりください。 s_ヘルスケア-10 左側のはぴね神戸魚崎弐番館もグリーンライフが運営する老人ホームでございます。 右側のグランダ鶴間・大和は介護業界大手のベネッセスタイルケアが運営する介護付き有料老人ホームでございます。 ここまでご説明した4物件は、すべてスポンサーが組成したサポートSPCにて上場時からウェアハウジングしているものでございます。今回のPO(公募増資)に合わせまして、本投資法人が優先交渉権を行使して組み入れたものでございます。

新規取得物件の概要③

10ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-11 右上に「新規ウェアハウジング」と記載しているとおり、この2物件は上場後に新たにソーシングしたものでございます。いずれもスポンサーのネットワークを通じて情報をキャッチして、入札ではなく、相対での交渉に持ち込むことができました。 また、取引コストを少しでも抑えるべく、いわゆる売地SPCではなく、スポンサーのバランスシートを使ったウェアハウジング機能を活用して取得し、優先交渉権を行使して組み入れたものでございます。 左側のメディス足立はシップヘルスケアグループのグリーンライフ東日本が運営する都内の施設でございます。 右側の愛広苑壱番館は、こちらに書いてありますように、新潟県内で初となる医療法人が運営する介護付き有料老人ホームでございます。 ちなみにオペレーターの愛広会はJ1のアルビレックス新潟のスポンサーでもあるNSGグループ傘下の医療法人でございまして、この施設以外にも複数の病院や老健施設を運営しております。

ポートフォリオハイライト(新規物件取得後)

続きまして、11ページにお進みください。新規物件取得後のポートフォリオの状況でございます。 s_ヘルスケア-12 物件数は、6物件増えまして、24物件。内訳は、22物件が有料老人ホーム、残りの2物件がサービス付き高齢者向け住宅でございます。 平均鑑定NOI利回りは5.6パーセント。平均築年数は13.3年と、前期末から約4年ほど若返っております。 一方で、オペレーターと結んでおります賃貸借契約の平均残存年数は14.3年と、前期比で1.5年ほど伸びております。 引き続き長期にわたって安定したキャッシュフローを見込んでおります。 オペレーターは、2社増えまして、9社となっております。右下のパイチャートでもお示しをしておりますが、スポンサーのシップヘルスケアグループのグリーンライフとグリーンライフ東日本を合わせて取得価格ベースで35.4パーセントと、全体の3分の1強を占めております。 続きまして、SOMPOケアネクストが17.2パーセント、ベネッセスタイルケアが16.8パーセントと、実績のある大手のオペレーターを中心に分散を図っております。

ポートフォリオマップ(新規物件取得後)

12ページ目をめくってください。 s_ヘルスケア-13 エリア別では、こちらのポートフォリオマップに記載のとおり、首都圏の12物件、47.1パーセントを筆頭に、3大都市圏への投資比率が、約90パーセントと、非常に高いのが本資本法人の特徴でもございます。

ポートフォリオ一覧(新規物件取得後)

13ページをご覧ください。こちらにはポートフォリオの一覧表をお示しをしております。 s_ヘルスケア-14 右側から3列目に、各施設の入居率をご参考までに記載しております。一部60パーセント台半ばの施設もございますが、賃料の回収の点では特段心配しておりません。 ヘルスケアアセットは、ほかの不動産タイプとは異なりまして、各物件の入居率や事業収支と、投資法人が受け取る賃料とは直接連動しているわけではございません。最も重要なのは、ほかの施設を含めたオペレーターの全体的な信用力です。 ちなみに私どもは、上場以降の第4期末にいたるまで、保有するすべての物件について賃料の減額要請等もなく、オペレーターからの収入は安定しております。

有利子負債の状況

14ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-15 左上に、第4期時点の財務状況をお示ししております。 期末時点の借入金残高は140億円でございましたけれど、第5期に入りまして、新規物件の取得資金としまして、新たに67億円を長期で調達をいたしました。その概要が右上にお示しをしております。 また、今月21日に期限を迎える長短合わせて70億円につきましては、リファイナンスを実施する予定でございます。その概要は右下にお示ししております。

有利子負債の状況(リファイナンス後)

15ページをご覧ください。こちらには今申し上げましたリファイナンス後の今月21日時点での財務状況をお示ししております。 s_ヘルスケア-16 借入金は207億円、LTVは若干低下いたしまして49.6%となる見込みでございます。長期借入金につきましてはすべて金利を固定化して、また返済期限につきましては右下の図にお示しのとおり、来年の3月から7年後の平成36年1月にかけて分散を図っております。 本投資法人は、これからも主要スポンサーの1社がSMBCであるという優位性を活かして、安定的な財務運営を行っていく方針でございます。 つまり主要スポンサーのSMBCを中心としたバンクフォーメーションを維持して長期で固定金利の借入を中心に、またLTVにつきましては原則50%前後を目途に、より一層強固な財務期間を構築してまいる所存でございます。

1口当たり分配金の推移

16ページをご覧ください。こちらには、上場来の1口当たりの分配金の推移をお示ししております。 s_ヘルスケア-17 今後ともアクイティブな増資を継続していくことでポートフォリオの拡大と分配金の安定的な成長に努めてまいります。

外部成長のロードマップ

続きまして、本投資法人の成長戦略についてご説明してまいります。18ページの方にお進みください。 s_ヘルスケア-19 本投資法人は上場の3年で3規模を500億円、5年で1,000億円という成長目標を掲げております。上場から1年経った昨年の3月に2物件、約14億円をデッドで取得いたしました。 そしてこの度は、先ほどからお伝えしておりますとおり、第一回公募増資を実施して6物件134億円を取得して、資産規模は250億円から384億円へ、約1.5倍拡大をいたしました。 私どもにとっては、目標を達成に向けてのある意味予定どおりの第一歩、三段跳に例えて言いますと、ホップ・ステップ・ジャンプの第1ステージの「ホップ」と位置付けております。
ホップの次はステップでございます。
この500億円に向けたステップについて、現在の資産規模は先ほど申し上げましたとおり384億円でございます。一方で、これまでも投資家がみなさまにお示ししているサポートSPC保有物件を含めまして、すでに総額200億円を超える物件について優先交渉権を取得しております。 このパイプラインを活用しつつ、また検討を進めてくれる病院・不動産の組み入れの可能性をシェアに目標必達を目指してまいります。そしていよいよこの第3ステージのジャンプでございます。 恐らくみなさまの多くは、なんとなく600億円程度までは足元のパイプラインの状況からみると「いけそうだ」と思われると思います。 ですが、その後の1,000億円に向けて、今の足元の環境を考えると、実際どう積み上げていくのかが、みなさんの関心が一番湧いたのかなと考えております。 ヘルスケア施設の投資市場は依然として過熱気味でございます。他のアセットと比べると、まだまだ取引数が少ないこともありまして、都心部の入札案件ともなりますと、capレートが4%代前半と、そういった大変低い利回りで個人の投資家さん、あるいは一般事業会社さんが落札しているケースも未だ散見されます。なかなか私どもREITが取得できる水準ではございません。 ただ、私どもはそのような入札案件を軸足においておりません。そもそも私どもの陣営の強みは何なのかと申し上げますと、それは強力なスポンサーのネットワーク、専門的なノウハウ、高い信用力、それにウェアハウジング機能を含めた多種多様な機能を持っていることでございます。 私どもは上場前から、これらの強みを積極的に活用して市場には出回ってない、良質な案件や情報を補足して新たな取得機会の創出を目指してまいりました。こうした取組が徐々に実を結び始め、パイプラインも着実に積上がってる状況でございます。 この案件が集まる仕組みについてもう少し詳しく具体的にご説明させていただきます。

取組戦略①

次の19ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-20 私どもが主な取組の対象としておりますのが3つございます。1つは高齢者施設で開設済みで、常に運営されていること。2つ目は、同じく高齢者向け施設の開物案件。そして、3つ目は医療関連施設でございます。 実は、高齢者向け施設はオペレーターが自社保有しているケースはあまりございません。多くは、個人地主や一般事業会社が土地の有効活用の一環としてものを建てて、それをオペレーターに一括しているものでございます。 ただ、個人の場合は相続が発生して資金化の必要が生じた、あるいは企業の場合はバランスシートを圧縮して財務体質を強化したいニーズが今後ますます顕在化してくると思っております。 次にこちら真ん中の新規開発案件です。大手のオペレーターの多くは今後さらに需要の伸びが見込まれる大都市、都市部での介護付き優良老人ホームの開設に非常に強い意欲を持っております。 また介護施設と通常のマンション、あるいは商業施設が一緒に同居する複合型の物件へのニーズも高まっております。こうなりますと従来の有活案件だけでは、規模的にも資金的にもどうしても限界がございます。 3番目の病院につきましては、老朽化による建替え、あるいは事業拡大のためのM&Aなどこちらもさまざまなに資金ニーズがございます。私どもは、こういったところにREITを活用するメリットがあると考えております。 私どもは、これまで多くの介護事業者、医療法人、ヘルスケ施設のオーナーやデベロッパーと密にコンタクトをして、彼らのニーズを把握して良好な関係を築いてきました。 また、スポンサーが有するネットワークを活用するとともに、ヘルスケア事業の特性や多種多様なニーズを同じ陣営内で共有をしてまいりました。そして、こういったことがうまく組合わさって集まってきた有益な情報を、ウェアハウジング機能を使ってパイプラインの拡充に努めてまいります。

取組戦略②

次の20ページをご覧ください。こちらの本投資法人を中心に良質な案件や情報が集まる仕組みをもう少しわかりやすく図示したものでございます。 s_ヘルスケア-21 繰り返しになりますけれど、私どもの多様なネットワークを活用して、市場には出回っていないえ案件を入手する。そして、そういった情報を介護、医療、不動産あるいは金融といった専門的なノウハウを持ってきちんと見定めて、適切なウェアハウジング機能を活用して、タイムリーに取得していく。 こういった基本的な方針を愚直に推進してまいりたいと考えております。じゃあ実際こういう仕組みの中で、「成果が出てきているのか?」というところでございます。

取組戦略③

次の21ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-22 これまでも多様なネットワークを活用して相対で取得したケースとしましては、今回の増資の際に取得した愛広苑壱番館あるいはメディス足立がございますが、ここではそれ以外の事例から2つご紹介の方をさせていただきます。 まず1つ目の事例は、既存の有料老人ホームのオーナーチェンジの案件でございます。元のオーナーは我々、運用会社独自でいろいろ付き合いのあった上場の不動産会社でございます。 私どもは、その会社の売却ニーズをいち早くキャッチして、相対での交渉に持ち込むことができました。現在は、私どものスポンサーが組成したブリッジSPCにて保有をしております。 その下の2つ目の事例でございます。こちらは、大手オペレーターのベネッセスタイルケアの新規開発案件でございます。 こちらの記載のとおり、用地取得の段階からオペレーターやハウスメーカーと連携して、またスポンサーである三井住友ファイナンス&リースのウェアハウジング機能を活用して、開発にかかわるリスクや取引コストを軽減することができました。 この施設は28年11月に開業して、現在は三井住友ファイナンス&リースの方で保有しておりますが、本投資法人は優先交渉権を確保しております。 右側は、スポンサーあるいはサポートSPCが現在保有しているヘルスケア施設の一部をご紹介しております。この左上は、もう今まで何度もご説明しておりますシップ千里ビルディングで、これは病院と有料老人ホームが一緒にテナントとして入った大型の複合型施設でございます。 いずれにせよこちらに掲載している物件につきましては、本投資法人が優先交渉権の方を確保しております。

長期安定的なキャッシュフロー

続きまして22ページをご覧ください。 s_ヘルスケア-23 一般的にヘルスケアREITにつきましては、内部成長は限定的でございます。一方で景気に左右されない底堅い需要、あるいは賃金を固定長期の賃貸借契約に基づく安定的なキャッシュフローは他のアセットにはない大きな特徴となっております。 投資法人の受け取る賃料は原則、固定賃料でございますので、先ほど申上げましたとおりその対象施設の入居率や周知の影響を直接受けることはございません。裏を返せば賃借人であるオペレーターの信用力にある程度依存しているといえることもできるかと思います。 したがいまして、安定的な賃料を享受するためには、賃借人であるオペレーターをきちっと目利きをすることが大変大切だと思っております。 本投資法人のオペレーターはこちらの表のとおりでございます。いずれも豊富な実績と高い信用力を有している会社でございます。また、賃貸借契約の平均残存年数は14.3年と、いずれもすべて固定賃料ということで引き続き安定したキャッシュフローを見込んでおります。 私どもはこれからもきちんと目利きして、厳選したオペレーターとの間で良好な強固な関係を構築していくことで安定的なポートフォリオの運営をはかってまいりたいと思っております。

投資口価格の推移

最後に最近の投資口価格について触れさせていただきます。手元の資料で、39ページをご覧いただければと思います。 s_ヘルスケア-40 今回のPOのローンチ費が105,300円、価格決定費が106,200円でございましたが、その後じりじりと値段を下げて、本日の終値は97,300円と、このところやや低迷をしております。 我々は今回のPOを通じまして我々ヘルスケアREIT、本投資法人の成長性については、一定のご評価をいただいたのではないか思っております。 ただ、そういったなかでこのように投資口価格が伸び悩んでいるのは、まだまだヘルスケアREIT、ヘルスケアアセットの特徴ですとか、あるいは他のアセットと比べての優位性、また本投資法人ならではの強みが投資家のみなさまにまだまだしっかりとお伝えすることができてないとことが要因の1つと考えております。 しっかりとした成長ストーリーを実績で示していき、積極的なIRを通じまして本投資法人ならではの強み、特性を今後もしっかりとお伝えしてまいります。 そしてヘルスケアREITが長期にわたって安定的な収益が期待できる投資対象であることを、これからも実績を持ってお示ししてご理解を賜りたいと考えております。 少々時間が長くなりましたが、今後ともみなさま方のご指導ご鞭撻の方を賜りたくよろしくお願いいたします。本日はありがとうございました。

  
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