オフィスビルの新需要「PMO」とは？　業績・信頼度・採用力がUPした企業の意外な共通点

プレミアム・ミッドサイズ・オフィス

桜井映氏（以下、桜井）：本日はセミナーにご来場いただき、ありがとうございます。野村不動産の桜井と申します。私からは、働く場所、オフィスビルについてお話をさせていただきます。

今、みなさまにお越しいただいているSmartHR様のオフィスでございますが、このPMO半蔵門というビルでございます。PMO（ピーエムオー）とは、首都圏でシリーズ展開をしていくビルでございます。ここについてお話をさせていただきます。

まず、PMOというのは聞きなれない言葉かと思いますが、これはPremium Midsize Office（プレミアム・ミッドサイズ・オフィス）の略称です。その名の通り、ミッドサイズ、中小の規模でプレミアム、高グレードなオフィスビル、これがPMOとなります。

2008年に第1号の物件が竣工していまして、今年で10周年を迎えます。2008年の立ち上げ当初のオフィスマーケットは、こちらの表にありますように、小規模、中規模、大規模と、大きなビルになればなるほどグレードも高く、面積も広いという状況でした。

中小規模ではなかなかグレードの高いビルがない、という市場でした。しかし、我々もいろいろなお客様とお話をさせていただく中で、そのような（グレードの高い）ビルに入りたいという声を非常に多くいただきまして、このPMOを誕生させたという経緯でございます。

いわゆる大規模オフィスビルの要素を中小規模に詰め込むという部分で、大規模オフィスビルには、実際どのような要素があるのか。これは具体的には、まずは建物の存在感、充実した設備グレード、高いセキュリティ体制、豊かな空間利用などが挙げられます。

先ほども申し上げましたが、これらをミッドサイズのビルで実現しようというのがPMOでございます。PMOは10年間で27棟を竣工してございます。

ご入居いただいたお客様は、残念ながら解約されたお客様もいらっしゃいますが、延べの契約者様で、200社様以上にご利用いただいているビルとなります。物件が増えるにつれて、用地の情報も我々の方に多く寄せられるようになりましたので、今後は年間5～6棟のペースで竣工していく予定でございます。

新宿区や五反田にも展開予定

桜井：こちらが今年2018年と来年、来年は3棟で少ないですが、今後のPMOの供給予定の物件です。2018年は左のようなところでございますが、2019年には、我々がまだPMOを展開していなかった新宿区や五反田に展開をさせていただく予定です。

多くのお客様の声をお聞きして、その都度、商品改良を重ねている物件でございますが、私がつらつらと申し上げるよりも、実際のご入居のテナント様のお声をうかがった方が一番良いかと思います。PMO田町にご入居いただいている、HEROZ（ヒーローズ）株式会社様にインタビューさせていただいたVTRをご覧いただければと思います。

（VTR開始）

林隆弘氏（以下、林）：弊社に取材に来ると、だいたい、オフィスの外の外観から入るんです。ガラス張りのスタイリッシュなイメージから入って、オフィスの中に来るような感じです。AIという、わりと先進的なことをやっているので、それとオフィスのイメージが非常にリンクするとよく言われます。

田町では、このきれいさは異質な感じ。駅前から歩いてくるといきなり高級感が出てくるので、だいたいみんなすぐわかる感じですね。（ビルに）入って、きれいというのもそうですし、セキュリティがしっかりしているなというのは、けっこう言われますね。お付き合いとかも信用してできると。

ブランドは、歴史とプロダクトで構成されて築いていると思うのですけども、プロダクトを作っていく上で、オフィスが最先端で良いオフィスなので、イメージをさらにバックアップしてくれている感じはあります。

1回取材に来てくださった会社さんは、すごくまたよく来てくださるので、イメージがやっぱりついているのだと思います。対外的なプロモートという面ではけっこう、本当にリンクしているなという感じを受けています。

高橋知裕氏（以下、高橋）：ベンチャー関係とか、経営者の人とかと会って、名刺を見たらPMOと書いてあるので、「あっ、PMOなんですね」というふうに「いいですね」とは言われやすいですね。ブランドというか、両方がリンクしている感じなのかなというイメージはあります。

オフィスは会社の顔、採用や社員が居心地よく働けるかが重要

高橋：居心地の良さが入居した時からずっと続いていて、外部の方からも「新築ですか？」とよく言われます。朝からきれいに掃除をしていただいて、元気に「おはようございます」と言っていただいて、朝から気持ち良いですよね。すごく大事だと思います。

3年経過して、居心地の良さが変わっていない。この点が一番大きい。弊社のメンバーが集中力高く、彼らが良い意味でのびのびとできているかがすごく重要で、以前のオフィスと比較して不満などがなく、居心地よく、間接的効果は感じています。今、自分が勤めているオフィスがどこかというのが、他の人に伝えやすくなったとは言っていますね。駅からも近いですし、ここのビルはパッと見てわかるじゃないですか。

結果的に、採用のところにも多少紐づいているかなということはあります。面接とかにお越しいただく方はみんな、「わぁー、すごくきれいですね」と最初は驚かれます。応募の際も、エンジニアもそうですが、エンジニア以外での管理や経営で、けっこう女性も採用したりするのですけど、そのような方からの影響はより強いんじゃないかなと。

林：プラスしかないというのは、オフィスを選択する上ですごく大事でして。例えばこれが小汚いとか、なんとかだったりすると、採用に対してマイナスになってしまいます。我々のポテンシャルとかそういったものをきっちりと理解をいただいて、マイナスをなくというところはすごく大きいかなと思っています。

オフィスは、誰から見ても会社の顔なんですよね。そこで損をしてはいけないという強い想いがあって、すごく重要視した点であるかもしれません。クライアントの方とか、そういう方々を含めて、あとメディアの方も最近はよくいらっしゃるので、そういった方をひきつけている点はすごく良く、大事にしたいと思っていました。

（VTR終了）

桜井：ありがとうございました。PMOを移転先としてご選定いただいた方々に、移転の動機や理由をお聞きしてみました。

すると、今のHEROZ（ヒーローズ）様のインタビューにもありましたように、やはりイメージ向上、それから採用の強化、立地改善、社員の意欲の向上など、前向きなオフィスに対する投資でお選びいただいている方が非常に多いという結果が出ています。

採用が増え業績も伸びている

桜井：こちらがPMOにご入居されているお客様（のデータです）。いつ設立された方が多いのかというところですが、ご覧の通り、半数以上が2000年以降のご創業の会社様にご入居いただいているところでございます。

そして、ご入居いただいたみなさまがどのようになっているか、帝国データランク様に我々の気になっている点を調べていただきました。実際、採用が増えているか、業績が伸びているかという点などです。これはPMOだからというわけではなく、みなさまのご努力の結果だと思いますが、比較的、みなさまが成長されている点を、我々は非常にうれしく感じているところでございます。

最後に、PMOの今後の取り組みについてお話をさせていただきます。毛色の変わった話となりますが、オフィスマーケットの現状でございます。こちら、左側の表が2000年、右側が2018年。なにを示しているグラフかというと、各表の左側が中小規模のビルの床面積、右側の濃い青が大規模ビルの床面積の推移でございます。

2000年のところで、2005年、2006年というところで、おおむねバブル期に中小ビルというのは非常に多く竣工しておりまして、現在では築20年以上のビルが80%を占めている現状でございます。右の表が今後の供給予定でございます。

よく新聞などで2020年問題や、オフィスの大量供給などが言われていますが、このほとんどがいわゆる大規模ビルです。いわゆる中小ビルは、まだまだ竣工が少ないということが見てとれるかと思います。

当然、我々はPMOを主軸にさせていただいておりますので、どんどん建物を作っていきますが、ご入居のテナント様が非常に増えたということもあり、これからいわゆるソフトサービスに力を入れていこうと考えております。

PMOに集っている方々に横のつながりを

桜井：まず、テナント様向けの無料のセミナーをいろいろと開催をさせていただいております。まずは新入社員研修、マネジメント研修、ファシリテーション研修などのいろいろな研修を行っています。毛色の違ったところだと、マイナンバーセミナーなども行っておりまして、各社様に非常にご評価をいただいています。

今回、SmartHR様と共同でセミナーを開催させていただいておりますが、ご入居のテナント様とのコラボレーションもいろいろとやっていこうという部分も、我々が考えている部分です。

こちらは堅くないイベントですが、PMOにご入居いただいている方々の横のつながりを繋げていこうということで、各種のイベントを積極的に行っております。まず、ウォーミングパーティ。最近始めた取り組みなのですが、PMOが新規に竣工しまして、フロアにお客様がご入居していただいた後に、入居テナント様をご招待してパーティを行っております。一緒のビルで働く方々で、横のつながりを持っていただければと言うところでございます。

また、ビルに限らず、PMOに集っていただいている方々のテナント間の交流会などを開催させていただいております。その他、変わったところですと、田植えやランニングイベントなど、福利厚生や健康促進、社内外のコミュニケーション活性化等の観点で様々企画させていただいております。

さらに、冒頭で申し上げましたが、PMOは今年で10周年を迎えます。全入居（企業）様をお招きしてのイベントなども実施していく予定です。

このようなかたちを取りまして、各入居企業様の成長をサポートすべく、今後もPMOは進化を続けてまいりたいと思います。というところで、私の話を終わりとさせていただきます。ご清聴ありがとうございました。