海外不動産で資産を築くには？　ドバイ在住の不動産のプロが明かす、後悔しない物件選びと出口戦略 [1/2]

ドバイの不動産市場の現況と未来

新倉康明氏：それでは私、新倉からドバイの不動産市場についてご説明します。

まずドバイの不動産マーケットを見た時に、今、6つのエリアで取引の30パーセントを占めております。ですので、みなさんがこれからドバイの不動産投資を考えていらっしゃるのであれば、まずはこの6つのエリアを視察いただくことをお勧めします。

具体的にはドバイの中心地である、ビジネスベイ・ドバイダウンタウンのエリア。そして有名なパーム・ジュメイラのエリア。そしてドバイマリーナ・JLT（ジュメイラ・レイク・タワーズ）と呼ばれるエリアに加えて、3つの新しいエリアがあります。

1つ目、空港側にクリークハーバーというエリアがあります。こちらはまだ開発が10パーセントから15パーセントぐらいしか進んでおりません。

またドバイヒルズというエリアも最近できておりまして、ここ数年で非常に人気が高いエリアになっております。こちらは今、完成間近ではありますが、2028年か2029年あたりにすべて完成する予定です。

続きましてJVC（ジュメイラ・ビレッジ・サークル）というエリアですが、こちらは少し所得の低い方、もしくは中流層のような方がワーカーとして住むところになっております。

ただ、今ご説明しているとおり、ドバイはまだまだ発展途上です。開発が行われているエリアに黄色いマークをつけているんですが、ほとんどがまだまだ開発途中です。

ですので今後みなさんがドバイにいらっしゃればわかると思いますが、本当に「こんなもんか」と思うと思います。ぜひ一度ドバイに来ていただいて、今の状況を自分の目で見て確認していただければと思います。

約19兆円の取引が行われる超巨大マーケット

そんなところで今よく言われています、ドバイの取引件数。「ドバイの不動産市場、いいんでしょ？」ということで、データを少し見ていきたいと思います。

まずは取引件数ですね。2020年がコロナの1年目になります。ここからプラス74パーセント、61パーセント、40パーセント、37パーセントと、現在までドバイの不動産マーケットの取引は過去最高に達しております。

また取引総額、金額についてももちろん最高金額に達しています。コロナの時から133パーセント、74パーセント、56パーセント、32パーセントというかたちで、右肩上がりで取引総額もどんどん成長しております。商業物件や土地の物件も含めると、だいたい1年間で18兆円〜19兆円ぐらいの取引が行われております。

次に市場価格ですね。こちらは面積あたりの価格のグラフなんですが、ドバイは日本と違ってスクエアフィートを使います。平方フィートです。ちょっとわかりづらいかもしれないんですが、スクエアフィートあたりの金額。

ドバイはディルハムという通貨を使いますが、ディルハムで見ていくとコロナから9パーセント、22パーセント、12パーセントと上がっておりまして、2024年が1541ディルハムとなっております。

2024年のデータを平米に直すとだいたい70万円くらいになっていまして、比較対象として東京23区の新築マンションの平均を取っているんですが、こちらが180万円ですので、ドバイの不動産マーケットは東京に比べるとまだまだ安いのではないかなということになります。

未完成物件「オフプラン」が取引の約70%を占める

そして次に、ドバイの不動産用語になるんですが、「オフプラン」は未完成物件、プレビルドの物件を指します。そして「レディー」は完成物件です。この2つの取引をよくドバイのマーケットでは比較することがあります。

まず取引件数で見ると、オフプランが約70パーセント近くを占めています。そして総額、取引金額で見るとオフプランの割合は実は40パーセント超になっていまして、2024年には56パーセントが完成物件になっております。

ただ平均価格自体は両者そこまで変わらないというところです。ここから言えることとしては、2023年まで実はかなりオフプランが占めていたので、取引総額の割合は完成物件が増加しております。

つまり高額な物件の取引が増えたというところと、もしくは新しいオフプランの物件の面積が少しずつ減ってきているかもしれないということのどちらかが考えられます。

そして次に「ヴィラ（戸建て）」ですね。戸建てと「アパートメント」、つまりこれは日本で言うマンションです。この2つを比べてみると、もちろん2つとも右肩上がりで上がっております。

こちらの価格は、ヴィラが2020年から2024年までで113パーセントプラス、そしてアパートメントはプラス77.6パーセントの上昇率となっております。ですのでコロナの時からドバイでなにかしらの戸建てを買っている場合は、だいたい今2倍以上になっています。

高価格帯物件の取引の伸び率が非常に大きくなっている

続きまして、ここからは2025年の最新データをまとめていきたいと思います。2025年のQ1、つまり1月から3月の取引件数においては、2024年の1月から3月に比べて22.8パーセント増加しております。

また取引件数の内訳を見ていきますと、アパートメントはプラス12パーセント、ヴィラがプラス43パーセント、土地がプラス193パーセントとなっています。このようにヴィラと土地の上昇率がかなり大きくなっています。

次に価格帯別のシェアを見ていきたいと思うんですが、1ミリオンの水色の部分が4,000万円です。そして2つ目、1ミリオンから2ミリオン、これがつまり4,000万円から8,000万円。そして8,000万円から1.2億円、1.2億円から2億円、2億円以上になっています。

下の数字に注目していただきたいんですが、2億円以上が41パーセント増、1.2億円から2億円が35パーセント増、8,000万円から1.2億円が27パーセント増と、高価格帯の物件の取引の伸び率がかなり大きくなっていることがわかります。

続いて金額です。金額で見ると2024年の1月から3月よりも、2025年は30パーセントも取引総額が伸びております。そして中央値ですね。これは面積あたりの価格の中央値を取っているんですが、中央値の伸び率は2024年と比べて4.4パーセントです。

またオフプランと完成物件の割合を見ていくと、これは実は2024年とあんまり変わらない比率になっています。ということで、やはり高価格帯の物件が伸びていると言えるかと思います。