海外不動産で資産を築くには？　ドバイ在住の不動産のプロが明かす、後悔しない物件選びと出口戦略 [2/2]

ドバイでの不動産投資、3つの戦略

まとめますと、これまで見てきた中で4つポイントがあります。1つ目、富裕層・大口の投資家の高額取引ですね。高い建物やヴィラ、土地の開発が活発になっています。

2つ目、中古ヴィラですね。つまり何かというと、自分で使う目的や、賃貸で回していくというような長期保有目的、もしくはこういった資産価値が落ちにくい物件について、資産保全の意味合いで購入していると言えます。

そして3つ目、先ほどから申し上げているとおりマーケットのスピードは少し緩くなっています。なぜなら価格の伸び率が4.4パーセントしかなかったからですね。伸び率は低くなっているので、こういったことからも市場はバブルというよりは、回転が少し慎重になってきていることがうかがえます。

なので、もしみなさんがこれからキャピタルゲインを狙おうと思った時に、買ったらすぐ売れると思わないほうがいいということですね。そうではなくてどんなマーケット、どんなエリアなのか、しっかり選別をして買う必要があります。

そして4つ目、割安で参入できるオフプランのシェアはまだ強いということで、実はオフプランの勢いは止まっておりません。良い物件であればやはりオフプランの段階で購入をされて、4年後、3年後でキャピタルゲインを狙う戦略は、まだまだあり得ると言えます。

今から3つの戦略というスライドに移るんですが、ここからする話はすごく普通の話です。普通の話なんですが、ドバイという知らない土地でみなさんが不動産投資を始めようと思った時に、どのようなポイントを見ていけばいいかを1つずつご説明します。

まず戦略としては3つ、ここで挙げています。1つはハウスフリップと書きましたが、これはつまり、簡単に言うと転売です。転売益を得る。

そして2つ目、資産価値の高いものを長期保有していく。これは資産保全、もしくはインカムゲインを得るような投資になります。

そして3つ目、ドバイという特性・長所を活かして、民泊で運用したりセカンドハウスにするといった、みなさんのニーズに合わせて使っていく。この3つの方法をここで挙げております。

物件のコミュニティや周辺の開発がカギになる

1つ目から見ていきましょう。ハウスフリップは「短期で安く買って高く売る」ことを目的としています。ドバイでいう短期がどのくらいかというと、昔は半年～1年だったんですが、今だとおそらく2～3年持って売却するのをハウスフリップと呼ぶと思います。

ここで私が一番重要だと思うところは「エリアの選び方」、そして「出口」。この2つが非常に重要です。なぜかというと、みなさんがオフプランでEmaarやNakheel、デベロッパーから買って、それをすぐに売ろうと思っても、今は本当に超人気物件以外はなかなか買い手がつきません。

やはり先ほども申し上げたとおり、相場はかなり成長スピードが落ちてきています。ある程度慎重に買い手も相場を見極めるようなマーケットになっていますので、なにがなんでも良い物件を買えればすぐ売れるようなマーケットではありません。

ということで「完成した時にどんな人が住むんですか」「完成した時、キャピタルゲインが上がる要因がその周辺に何かあるんですか」「完成後にもし賃貸に出した場合、利回りがどのくらい取れそうですか」などの出口の想定をしっかりする必要があります。

そしてこれはエリアを選ぶことにつながるんですが、やはり完成したあとに伸びる物件はコミュニティやその周辺で開発がしっかり整っています。

例えばコミュニティ内にモールがあるかどうか、ビーチがあるかどうかと書いているんですが、ショッピングモールはドバイで生活していて非常に重要な要素です。なぜかというと、例えば私の家から一番近いドバイモールまで、もし車で行くとしたら10分で着きます。

ただ駐車場まで降りて車を出して、ドバイモールの駐車場に止めて、そこからドバイモールの入り口まで歩いて……と考えるとまあまあ距離があるので、例えばスーパーマーケットから駐車場まで平気で歩いて15分ぐらいかかったりするわけです。なので、実はDoor to Doorで30分かかったりします。

そういったところでコミュニティ、住んでいる物件の目の前にショッピングモールがあるのは非常に便利なわけです。また夏は50℃になります。外を歩きたくないです。

近いところで自分の生活に必要なものが揃うのは非常に重要ですので、こういったかたちで何がそのコミュニティのメリットなのか、どんなアドバンテージがあるのかを考えて購入されることをお勧めします。

良い物件は「最初の情報」が重要になる

そして物件探しのポイントについてですが、まず良い物件をオフプランで買おうと思った時は、弊社のような仲介業者と良いコネクションを持っていることが非常に重要です。なぜかというと、良い物件は良いお客さんに先に出ますので、1部屋欲しいと言っているお客さんには最初は出さないです。

例えるなら、まず1棟の物件として「誰か買う人いませんか？」というお知らせがきます。次に「全部のフロアをバルク（一括）で買う人いませんか」という問い合わせがきて、次に「3部屋買いませんか」という案内がきます。「最後に1部屋だけ買いたい人は買っていいですよ」というようなリリースの仕方になります。

なので、良い物件は本当に最初の情報が必要です。最初のタイミングで購入予約をするというところが、良い物件が取れるか・取れないか、同じ物件でも良い部屋が取れるか・取れないかの差になります。

次にちょっとこれはテクニック的な話ですが、例えば私の今の家はこれと同じです。2025年、2026年に完成する物件は、実は2022年ぐらいに販売しているものが多いです。2022年というとロシア・ウクライナ戦争が起きた時ですので、この時にロシア・ウクライナからだいぶ「資金を移動したい」というニーズが高まりました。

この時にドバイの不動産は非常に良い投資先でしたので、何も見ないで適当に買っている方がいらっしゃいます。こういった物件の最後の完成が今あります。なので完成した時に30パーセントですとか20パーセントですとか、ものによっては50パーセントの支払いがあります。

これを払いたくないので、みなさん引き渡しの手前で売りたいわけですね。こういう物件は早く現金化したいというニーズがあるので、こういうものを探してくると、実は良い物件が見つかったりします。

2027年までに物件供給が増えるドバイのエリア

エリア選びというところでざっくりとご説明をすると、2027年までに供給が増えるエリアのトップ6を出しております。1番目はJVCというエリアですね。先ほど「取引の30パーセントを占める6つのエリアがありますよ」とお伝えしたところの1つになります。

このJVCのエリアは2027年までに、今のところ25,000ユニットが供給される予定です。今ドバイの毎年の人口増加数はだいたい13万人から17万人ぐらいなんですね。2024年は17万人増えています。17万人増えている中の25,000ユニットをここで吸収するとなると、なかなか供給が多いかなと思います。

次にビジネスベイ、アジジ・ヴェニス、ダマック・ラグーンズと続きます。例えばアジジ・ヴェニスは南側の新しい空港の近くなんですが、この物件はエリアというより1つのプロジェクトです。

Aziziというデベロッパーのプロジェクトで13,500件もユニットが供給されますので、こういう物件はけっこう今、完成間近の物件が多いです。2025年に完成する物件も多いんですが、非常に売りづらいですし、出口が難しい物件になります。

ただ日本人の方でも仲介業者に言いくるめられて買ってしまっている方がけっこういらっしゃいます。こういった物件をつかまされると、逆に出口を考える時に難しくなってしまいます。

次に例えば私が買っていたような、デベロッパーの販売価格よりも低い価格でセールされているような物件を、このセミナーの前にスクリーンショットしたものになります。これはクリークハーバーの物件ですが、ペントハウスですね。ペントハウスの4ベッドルームプラスメイドルームがあり、5バスルームです。

ここを見ていただきたいんですが、「Below OP」と書いてあります。つまりオリジナルの販売価格よりも下げて販売していると書いてあります。この物件が良い悪いはさておき、例えばこういう物件を探していくと、実は掘り出し物の良い投資先があるということです。

「ドバイらしさ」があるかが重要になる

そして2つ目は、いわゆる長期投資。これが不動産投資の鉄板の投資方法になります。日本だと管理など、いろいろ重要なんですが、私の観点ではやはりこれですね。真ん中の「ドバイらしさ」があるかどうかが非常に重要です。

なぜかというと、こういう物件はけっこう高額な物件が多いからです。高額な物件はやはり富裕層がみんな買うことができます。そうなった時に、例えば海沿いの物件はもちろん良いんですが、海沿いの物件は世界中探せばどこにでもあるわけです。良い物件がけっこうあります。

そう考えると、ドバイにわざわざ家を持とうと思った場合、ドバイに資産を持とう、イタリアに持とう、ギリシャに持とう、日本に持とう、アメリカに持とう……となった時に「ドバイは何が一番いいかな？」と考えます。

そうするとドバイにしかないもの、ドバイらしさとは何かなと考えると思います。「ブルジュ・ハリファが見えます」「パーム・ジュメイラが見えます」「ドバイモールがあります」、こういったドバイにしかない経験・体験ができるような物件が非常に重要だと思います。

こういう物件は基本的に都心部に位置することになるんですが、だいたい都心部というのはやはりインフレヘッジで使う人が多いですし、長期保有することが前提の人が多いので、「下がっても上がるだろう」という物件をしっかり選ぶ必要があります。

例えば下がっても上がりそうというのは、ドバイモールに直結するような物件ですね。これは私もよくご案内します。部屋からエレベーターを降りたら、外に1歩も出ないでドバイモールに入れるような物件。例えばこういう物件は夏でも涼しく快適に移動できますし、季節関係なく稼働することができます。

例えばの話なんですが、これは今我々が販売している物件のバルコニーやお部屋から見える景色です。こういうブルジュ・ハリファのプロジェクションマッピングのようなもの、そしてこの夜景ですね。これはドバイでしか見られない体験ですので、こういうお部屋は非常に資産保全に向いています。

ドバイでの民泊運営、ここがメリット

そして3つ目ですね。今回みなさんにご案内している民泊の1つのキーワードになっていると思うんですが、我々は民泊事業者をやっております。民泊の運営代行ライセンスを持っていますので、みなさまが購入された物件を我々でお預かりして、民泊で運用することができます。

この時にどんなものがメリットで、民泊は何が必要なのかをこれからお話ししていきたいと思います。

まず民泊が可能な物件かどうか、これは必ずチェックが必要です。民泊できない物件もあります。例えばEmaarなどのアドレスの中でもホテルの物件はやはりできなかったり、そもそもホテルが運用している物件は民泊できないことが多いです。

民泊が可能かどうか、実は所有物件じゃなくても賃貸の物件、借りて民泊で運用することも法律上は可能です。実際のところ賃貸で回している人もいますし、所有物件を民泊で回している方もいらっしゃいます。

次にエリア選定ですが、先ほどから申し上げているとおり「ドバイらしさ」が非常に重要です。そして民泊の場合は、もちろん利用者は観光客になります。ですので観光客が必ず訪れるようなエリア、観光客が「ドバイにせっかく来たから泊まりたい」と思えるエリアに絞る必要があります。

となると必然的にドバイモールの周辺は年間1億人の来場者があります。ドバイモールには、年間1億人が来るんですよ。日本の全国の人口、みんな1回はドバイモールに行くということです。そのくらいドバイモールは人が来ます。

そしてドバイマリーナですね。こちらは一番最初の写真でお見せしましたが、観光地。観覧車もありますし、お酒を飲むところもあります。ビーチクラブもあります。やはり観光の人は必ずこの2つどちらかには行きますので、こういったエリアのビーチ徒歩圏内ですとか、メトロの駅の近くが非常に利便性が高いエリアです。

ドバイ法人で不動産購入をする場合のメリット・デメリット

こういったエリアを選びつつ、またどういうストラクチャー、構造体を持ってやるのか。例えば個人でやる場合、そしてドバイ法人を作ってやるのか、それぞれメリット・デメリットがあります。

具体的に何かというと、例えばドバイ法人で不動産を購入する場合、もちろんできます。ドバイの場合、海外の法人でドバイの不動産の所有権を持つことはできませんので、日本法人が直接買うことはできません。ですので、その場合はやはりドバイに法人を作って、その法人で不動産を購入することになります。

ドバイ法人に収益を貯めていくことによって内部留保していけば、9パーセントの法人税だけになりますので、日本の居住者の方であってもドバイ法人として運用すれば税金を少し下げることができます。

ただドバイ法人で購入をすると、自分ではゴールデンビザというビザが取れません。これは10年間の居住ビザになります。

というのが2番目の話で、実は今、日本の居住者さんでも海外の居住者さんがドバイの不動産を8,000万円以上……2ミリオンというのは8,000万円です。8,000万円以上購入するとゴールデンビザ、つまり10年の居住ビザが取得できます。

これがかなりメリットが大きいビザですので、この2つをどっちにするか非常に迷われる方が多いです。

就労ビザとゴールデンビザの違いと利点

ここで、少しだけビザについてご説明をします。まず就労ビザから。こちらは法人を設立して自分にビザを出すパターンですね。この場合は2年のビザになります。2年ごとに更新、そして法人のライセンスも更新する必要がありますので、そのぶん費用はかかります。

この場合は出すのは簡単なんですが、例えば半年に1回の維持要件があり、半年に1回UAEに入国をする必要があります。この条件がクリアできる人はもちろん問題ないんですが、ずっと日本に住んでいたり、ずっと海外に住んでいてUAEに入国しない人にとっては非常に難しい要件になります。

そして一方ゴールデンビザの場合は、もちろん10年のビザで不動産にひもづいて発行されるなどいろいろあるんですが、一番のメリットはやはり滞在要件がないところですね。こちらのビザを取ると、半年に1回UAEに入国する必要がありません。

私の知り合いですと、例えばマレーシアに住んでいたり、もちろん日本に住んでいるお客さまもいらっしゃいます。こういうかたちで、法人で1つ買うと申請不可能なんですが、個人で買うとこういうメリットがついてきます。

そういったところで、もし今みなさんが民泊をドバイで始めようと思った時に何をしたらいいかをご説明したいと思います。

まずドバイでは民泊のことをホリデーホームと呼びます。恐らくイギリス側の英語ですが、ホリデーホームといったらドバイの中では民泊を指します。なので弊社の会社の名前は、NMECバケーションホームという言葉を使っております。

このホリデーホームは、実際ドバイの中で法律で合法的に定められております。そして管轄機関はDET（Dubai Economy and Tourism）と呼ばれるドバイ経済観光局が管轄をしています。そしてライセンスは物件ごとに取得する必要がありまして、毎年更新してください。

民泊の不動産、どんな部屋を選ぶべきか

実際に民泊を始めるに当たってどんな部屋を選ぶべきかと言うと、実は独立住居ユニット全体と法律上は決まっておりますので、もしみなさんが3ベッドルームを持っていたら、3ベッドルームの部屋を丸ごと民泊に貸し出さなければいけないという法律になっていますが。

ここだけの話、実際1部屋ずつを3人に貸していたり、1部屋ずつシェアルームを募集していたり、実際のところはそういう運用をしているところもあります。ただこれは法律上は一応違反行為ですが、実態としてはよく行われているとだけ覚えておいてください。

人数の制限は一応決まっていまして、1ベッドルームにつき大人2人、子どもが1人までとなっております。ですので3ベッドルームだと大人が2×3で、子どもが3人までということになります。

滞在日数は、ここが日本と大きく違うところでして、滞在日数は日本の場合は180日以内。もしくは旅館業法を取って181日以上ですね。365日で運用する場合もありますが、ドバイの場合は、民泊のライセンスを取得するだけで365日いつでも滞在することができます。ですので1泊から制限なしということになります。

必要な設備ですが、もちろんエアコン、Wi－Fi、キッチン設備、防火設備、バスルームなどは必須になります。

どのくらいの期間で民泊を始めることができるのかについて。全部の手続きを終わらせるのに、「最短2週間は見てください」ということが書いてあります。

民泊運営の諸手続きと運用収益

細かく見ていくと、民泊のお部屋を決めてからまずインフラの設備ですね。水道、電気、そして賃貸借契約の登記などを行って、また消化器などのリネンのもの、衛生用品のもの、衛生管理、安全基準の設備を行います。

これらを行った後にライセンスをしっかり申請していきます。Ejari、パスポート、エミレーツID、3Dチェックなどの確認書。そういったものを提出をして、やっとここから募集を始めて運用を開始することができます。

たいていの場合、ここの物件を取得した時点でリノベーションを行ったり、中のアップグレードを行うことが多いので、だいたい1ヶ月くらい見ていただくのがいいかなと思います。

実際に弊社で運用している民泊の事例でどのようなものがあるのか。まず1つ目はこのCOVEという物件。こちらの物件ですが、わりと新しめの物件です。こちらはクリークハーバーという空港から車で10〜15分ぐらいのエリアになります。3LDKのお部屋で3月1日〜31日までの運用実績が実際の運用収益になります。

1泊だいたい900ディルハムなので、36,000円ちょっとです。1泊のお値段になります。稼働日数は31日です。ですから収益が2,8000ディルハムとなっています。そこから弊社の管理費や水道光熱費、インターネットの費用などを引きまして、これが合計の収支となります。そして残りが大方の収益となります。こちらがだいたい21,691ディルハムですので、だいたい80万円〜85万円ぐらいとなります。

もし仮に、みなさまが物件の保有をするのではなくて、賃貸でこの部屋を借りて運用する場合。だいたい月にこのお部屋ですと18,333とちょっと中途半端なんですが、だいたい19,000円以下の月額で賃貸することができます。

この金額で賃貸をして月の収益がこちらですので、ROI的な考え方ですとだいたい18パーセントくらいの利回りになります。

ドバイヒルズやドバイマリーナなど、人気の物件

そして、もう1つ事例を持ってきました。こちらはドバイヒルズの物件です。ドバイヒルズは、砂漠のダウンタウンとマリーナの間に位置するファミリー向けのかなり人気が出ているエリアになります。こちらの2ベッドルームのお部屋からゴルフ場が見える、ここの角部屋です。

この角部屋は最上階でどうなっているかと言うと、1泊486ディルハムですのでだいたい18,000〜20,000円いかないくらいの金額になります。稼働日数、こちらも31日フル稼働で収支が15,000ディルハムになります。そして、同じように費用を引いていくと主な残りが11,322ディルハムですので、だいたい45万円くらいになっております。

もしこの家を賃貸するとしたら、今の相場だとだいたい月に10,000ディルハムくらい。40万円くらいです。こちらの金額で借りて収支がこうなりますので、ROIではだいたい13パーセントくらいというのが出てきます。

こういったかたちで民泊を運用すると、けっこう回る物件があります。私のほうで今回2つ、よく民泊で利用される代表的な物件をご紹介します。

まず1つ目、ダウンタウンのエリア。ここがちょっと見づらいかもしれないんですが、ここがドバイモールです。ドバイモール、ブルジュ・ハリファがここに建っていて、物件はダウンタウンビューズという建物です。2ベッドルームがダウンタウンビューズ、ブルジュ・ハリファ・ビューのサイドになります。

こういう物件は、まずドバイモールの外に出ないです。全部、中で直結しています。ここを降りたらこの離れのドバイモールに入っていまして、ここに映画館などが入っています。ここから通路を渡って本家のドバイモールにも行けるので、かなり利便性が高くて観光客にも人気のある物件です。

もう1つ、ファウンテンが見えます。このへんに噴水があるので、中層階以上ですとお部屋の窓から毎日毎晩ドバイの噴水が見えます。

そして2つ目ですが、こちらはドバイマリーナの物件です。VIDA Dubai Marinaというこちらの物件ですね。こちらの物件も2023年に完成している新しい物件なんですが、ヨットハーバーが目の前にあるとてもきれいな物件です。

この物件の後ろにメトロが通っています。徒歩3分ぐらいでメトロの駅に着きます。近くにマリーナモールというモールがありますので、モールまでもこのきれいな川沿い、ウォーターフロントを歩いてモールまで行くことができます。

買い物にも便利、出かけるのにも便利。そして立地、ビューも最高に良い物件は非常に回りやすいので、真夏以外、ヨットハーバーを眺めながら外で買い物をしたり、4つ星ホテルなんですね。

このVidaというのは4つ星ホテルなんです。この4つ星ホテルのアメニティも使えるよというのが非常に大きなメリットになります。こういった物件はかなり民泊として回りやすいので、ぜひみなさんチェックしてみてください。