2018年3月期決算説明会

熊切直美氏:みなさん、こんにちは。ゴールデンウィーク前の月末、大変お忙しいところ当社の決算説明会にご出席を賜りまして、誠にありがとうございます。

(2018年)今週月曜日の3月23日に、決算を発表させていただきました。社内行事の関係で説明会が今日(3月31日)になってしまったこと、まずお詫び申し上げたいと思います。それでは、お手元の資料ならびに前方のパワーポイントの資料に基づいて、ご説明を申し上げたいと思います。

2018年3月期実績ハイライト

まず、2018年3月期の決算のハイライトでございますが、4ページにございますように4点ございます。10期連続で増収・増益、売上高・各利益の段階で過去最高を更新することができました。

2つ目に、先行指標である受注工事高ですけれども、前期比0.6パーセント減の6,510億円で終わりました。

そして3月の家賃ベースの入居率ですけれども、前年同月比で0.3ポイント改善をいたしまして、97.2パーセント。空室率にしますと2.8パーセントという健全水準を維持した状況で、3月末を締めくくることができました。

ROEは、前期比で0.7ポイントダウンしまして、30.5パーセント。

そして、4点目の株主還元でございますが、期末の配当金を含めまして年間配当金が47円増配の583円となります。配当については、9期連続で増配という結果になっております。そして自社株式の取得・消却の予定でございますが、2018年3月期の当期純利益の30パーセント分(である)、264億円と143万株を今年度取得をする予定でございます。

損益の状況

続きまして、5ページに損益計算書を出しております。2018年3月期の売上高については、(前年同期比)4パーセント増の1兆5,570億円。営業利益は(前年同期比)5.2パーセント増の、1,263億円でございました。経常利益については、前年比5.6パーセント増の1,315億円。当期純利益については、(前年同期比)6.9パーセント増の878億円でございます。

セグメント別損益(建設事業) 建設セグメント①

続きまして、6ページのセグメント別の状況でございます。まず、建設事業の完成工事高でございますが、(前年同期比)0.6パーセント増の6,276億円。完成工事の総利益額は(前年比)0.1パーセント減の1,975億円。営業利益については、昨年同水準の1,091億円という結果でございます。

セグメント別損益(建設事業) 建設セグメント②

7ページに完成工事の総利益率の前期差、そして計画差異についてご説明をしております。まず、昨年度の完成工事の総利益率は、前年比0.2ポイントダウンをしまして、31.5パーセントとなりました。前年との差異では、結果として0.2ポイントダウンで留めることができました。

労務費におきましては、(前年同期比)0.6ポイントのダウン、資材費が0.1ポイントのダウン、為替が0.2ポイントのダウンということで、この3項目で0.9ポイントの粗利益率の悪化でございました。

しかしながら、住宅支援機構の二次融資部分を、ノンバンクに売却をしたことによりまして、繰延利益の戻し益が0.7ポイント、金額で申しますと約40億円粗利益額が上積みされまして、結果として(前年同期比)0.2ポイントのダウンで留めることができました。

計画との差異で申し上げますと、0.9ポイント計画よりも上振れで着地をしました。労務費については、想定をしたほど東京オリンピック・パラリンピックの工事の影響による上昇がなく、0.5ポイントの上振れです。

そして資材費については、ほぼ予想どおりです。為替についても、0.3ポイントの上振れと円高の影響でございます。

そして債権の売却益については、昨年は30.6パーセントの想定をしておりましたが、結果として0.1ポイントの上振れで、31.5パーセントという粗利益率になりました。その結果、建設事業の営業利益率は、ほぼ前年同水準の17.4パーセントという結果になりました。

セグメント別損益(不動産事業) 不動産セグメント①

続きまして、不動産事業分野のセグメント別の売上高・利益の状況でございます。売上高は 前年比5.7パーセント増の8,713億円。売上総利益額が8.8パーセント増の790億円。営業利益については12.9パーセント増の334億円となりました。

売上・利益ともに増収増益になった要因は、一括借上物件の増加による家賃収入・管理費収入が増加をしたことと、連帯保証人代行会社であるハウスリーブの利用者数の増加によるものでございます。

セグメント別損益(不動産事業)

その結果、不動産事業分野の総利益率については、前年比が0.3ポイント改善をいたしまして、9.1パーセント。営業利益率についても、0.2ポイント改善をいたしまして、3.8パーセントの営業利益率になっております。

セグメント別損益(その他事業)

続いて10ページでございます。その他のセグメントの売上・利益の状況でございますが、売上高については19.5パーセント増の579億円。売上総利益額が、34.2パーセント増の204億円。営業利益は45.6パーセント増の108億円となりました。

これは主に、LPガス供給会社であるガスパルの供給戸数が増加をしたことと、昨年度にガスパルのバルクタンクの、資産の除去の債務を22億円計上したこともありまして、当期の利益増益の要因となっております。

販管費の推移

続きまして、11ページに販管費ならびに売上高販管費率について、掲載をしております。昨年の販管費総額については、3.2パーセント増の1,706億円。売上高販管費率は、昨年同水準の11パーセントとなりました。

販管費の増加要因内訳が、グラフの右側に吹き出しで出ておりますが、全体で52億円の販管費の増でございます。主な変動要因については、人件費が14億円。そして広告宣伝費は9億円の減少。

そして、情報システムのソフトウェアの償却費が16億円増。情報機器の購入費が8億円。その他諸々の販売・一般管理費が23億円という内訳になっております。当初の予算に対する消化率は99パーセントとなっております。

連結貸借対照表

続きまして、バランスシートの状況でございます。12ページをご覧ください。2018年3月末の総資産の状況は、615億円増加をいたしまして8,429億円となりました。負債合計が400億円増の5,459億円。純資産は、216億円増の2,970億円となりました。その結果、2018年3月末の自己資本比率は35.6パーセントで、前期末より0.3ポイント改善をいたしました。

1株当たりの純資産額は4,002円51銭。ROEは先ほどご説明を申し上げたとおり、0.7ポイントダウンし、30.5パーセントでございます。そして昨年度の自己株式の取得・消却については、247億円・124万株を昨年度中に取得をいたしまして、3月末日をもって株式を消却をしております。

キャッシュフローの状況

続きまして、13ページのキャッシュフローの状況でございます。昨年、前年度末の現金及び現金同等物の期首残高は、2,001億円でございました。営業活動によるキャッシュフローは、625億円の取得でございます。税金等調整前の当期純利益が1,309億円、法人税等の支払いで534億円の使用、月末休日による家賃の未回収額等が152億円ありまして、営業キャッシュフローが625億円でございました。

そして投資活動によるキャッシュフローについては、229億円の使用ということになりました。主にマレーシア・クアラルンプールのヒルトンホテルの買収で132億円、ソフトウェアの取得で70億円、太陽光発電によるパネルの取得で32億円というのが、主な内訳でございます。

そして財務活動によるキャッシュフローについては、253億円の使用となりました。主に長期借入金の調達、あるいは返済によるものが450億円、そして株主のみなさまへの配当金の支払いで439億円、自己株式の取得が279億円という内訳になっております。

結果、2018年3月末の現金及び現金同等物の期末残高は、136億円増加をいたしまして、2,137億円という状況でございます。

受注高の推移(前期比較)

続きまして、14ページからが営業指標に関する昨年の状況でございます。1年を通して受注実績が低調な状況で推移をいたしましたが、結果、1年間の受注金額は前年対比で0.6パーセント減の6,510億円で終わりました。

四半期ごとの受注金額が書いてありますが、第1四半期が4.9パーセントのマイナス、第2四半期が4.4パーセントのマイナスという状況で、上半期については第1四半期・第2四半期マイナスの状況でございましたが、第3四半期は3.8パーセントの増、第4四半期は2.8パーセントの増と、全体として下半期に入りましたから、徐々に回復基調になってございます。

地域別の受注高

そして、15ページに地域別の受注状況がグラフで出ております。昨年度については、前年対比で受注実績が伸びたエリアが、北から申し上げますと東北エリア、首都圏、そして甲信越・北陸、そして西日本の中国エリアは受注を伸ばすことができました。北海道エリア、そして東海、近畿、四国、九州は全体として受注がマイナスとなっております。

受注工事残高の推移(前期比較)

その結果、2018年3月末の受注工事残高でございますが、前年比で11億円マイナス、0.1パーセント減の8,953億円の微減という結果でございます。

営業人員と1人当たり受注高の推移

そして、17ページに営業効率と建築営業担当者数が出ております。3月末の時点では、建築営業の担当者数が前期末と比較をしまして、70人減の3,313人でございますが、4月1日時点では3,404名になっておりまして、昨年の4月1日を比較をいたしますと、44人増員という結果になっております。

そして1人当たりの月当たりの売上額でございますが、16万円増加をいたしまして、1,651万円、1パーセント増という結果でございます。年間の売上額にいたしますと目標である2億円に若干到達をしておりませんが、1億9,812万円という結果でございます。

中層比率と建替比率の推移(前期比較)

続きまして、18ページが中層物件と、建替物件の比率のグラフでございます。中層物件の3階建以上の建物の比率については、(前年同期で)0.5ポイントダウンをいたしまして、21.7パーセント。立替物件については、3ポイント上昇いたしまして、34.7パーセントで約全体の3分の1が、既存物件が建っている立替物件になっております。

そして、当社の管理物件の立替比率が2ポイント上昇をいたしまして、6.5パーセントになりました。

受注単価とキャンセル率の推移(前期比較)

続いて、19ページの受注単価とキャンセル率(の推移)でございますが。受注単価については、前年(同期)比458万円増加をいたしまして、1億60万円になりました。初めて1件当たりの受注単価が、1億円を突破いたしました。そしてキャンセル率については、0.7ポイント増加をいたしまして、17.7パーセントとなっております。

受注件数・ルート(前期比較)

続きまして、20ページにリピート契約比率、そして新規契約比率のグラフが出ております。昨年来(2017年)から新規開拓に注力をしようということで取り組んできておりますが、リピート率がさらに増加をして、新規の契約比率が4.1ポイントダウンをし、情けない結果になっております。リピート比率が67.5パーセント、新規比率が32.5パーセントという結果でございます。

(スライドの)下に棒グラフと折れ線グラフがございますが、左側の棒グラフと折れ線グラフが、リピート受注件数の前年対比を四半期ごとに示しております。リピート受注に関しましては、第2四半期を除く第1四半期、第3四半期、第4四半期で、前年対比でプラスになっておりますが、新規契約については第1四半期から第4四半期まで前年割れを続けております。

結果として、これが全体の受注金額が0.6パーセント減の要因となっておりまして、今年度も引き続いて、新規のお客様との契約開拓について注力をしてまいる所存でござます。

入居者斡旋件数の推移

続きまして、21ページからが入居者斡旋件数と、空家率・入居率の状況でございます。入居斡旋件数については、前年対比で5.2パーセント増の29万6,018件。アパート・マンションの居住用物件については、5.3パーセント増の29万3,340件でございます。

事業用の店舗あるいは倉庫、工場というビジネス用の事業用物件でございますが、こちらは3.8パーセント減の2,678件という結果でございます。

家賃ベース入居率(3月)の推移

その結果、3月の入居率の状況でございますが、居住用については先ほどご説明を申し上げたとおり、前年(2017年)の3月と比較をいたしまして0.3ポイント入居率が上昇して、97.2パーセント(でございます)。事業用物件についても、0.1ポイント入居率が向上いたしまして、98.4パーセントという状況でございます。

家賃ベース入居率(3月)の推移

そして23ページには、賃貸業界の通常使われる件数ベースの(3月末の)入居率を示しております。3月の時点で居住用・事業用を合わせまして、100万室を超える管理物件を管理をさせていただいておりますが、居住用物件については3月末の入居率が98.4パーセントで、0.5ポイント上昇をいたしました。

空家率に直しますと、1.6パーセントという状況でございまして、過去この3月末の瞬間風速の入居率といたしましては、ここ10数年で過去最高の入居率でございます。

そして、事業用物件についても0.1ポイント上昇いたしまして、97.7パーセントという状況でございます。昨今「入居率が悪化をしているのではないか」というマスコミ報道が1年くらい続いておりましたが、少なくとも私どもが管理をさせていただいております100万室の物件については、全国どこを取りましても入居率の悪化状況はございません。

入居者斡旋件数の推移(自社・不動産会社様)

そして24ページには、当社の入居者斡旋状況の自社反響による客付け状況と、それぞれ地域ごとの不動産業者さんのご協力による、客付け状況の比率を表しておりまして、昨年度は自社反響による客付けが、全体の48パーセント(でございます)。不動産会社さまのご協力による入居者斡旋が、全体の52パーセントという比率になってございます。

地域別家賃ベース入居率(3月:居住用)

そして25ページに、地域ごとの入居率の状況がグラフに示しております。全国平均では97.2パーセント、空家率にいたしますと2.8パーセントでございます。97パーセント以上の入居率の地域が、関東、東海、近畿、中国、九州・沖縄(でございます)。そして96パーセント以上の入居率の地域が、東北エリア、甲信越・北陸、そして四国のエリアが96パーセント以上の入居率でございます。

続きまして、今年度をスタートをして1ヶ月が過ぎようとしておりますが、2019年3月期の売上・利益額の見通しでございます。

損益計画

27ページをご覧ください。まず売上・利益のPLでございますが、11期連続で増収・増益で、売上高、利益ともに過去最高更新を計画をしております。売上高については、5.3パーセント増の1兆6,400億円。営業利益は、1.3パーセント増の1,280億円。経常利益は、1.1パーセント増の1,330億円。当期純利益については、2.5パーセント増の900億円を計画をしております。

完成工事高/完成工事総利益率の計画

28ページに完成工事高・完成工事の総利益率の見通しでございます。完成工事高については、(2019年3月期は)6,630億円を計画をしております。前期比で5.6パーセント増。完成工事の総利益額は、0.1パーセント減の1,973億円でございます。そして完成工事の総利益率については、前期比1.7ポイントダウンをする見込みをもっております。29.8パーセントということで、目標としております30パーセントを少し切れる状況でございます。

そこに前期差異が出ておりますが、1.7ポイントの内訳は、労務費と資材費で約1ポイント工事原価が上昇するという見通しを立てております。そして為替については、0.1ポイントのダウンで、円安傾向ということでここの部分については0.1ポイント。

そして昨年、債権の売却益が約40億円の粗利益額がありました。この部分が特殊要因として削除されまして、0.6ポイント分が前年対比ではマイナスになります。

結果として(完成工事総利益率は)29.8パーセントということですが、特殊要因を除いた部分をグラフにしております。昨年(2017年)、債権売却益を含みまして31.5パーセントでございましたが、その部分を除きますと30.8パーセントが外注工事費の利益率でございます。それに対し、今年度は約1ポイント工事原価が上昇し、粗利益率が1ポイントダウンをするという見通しでございます。

受注高の計画

そして、みなさまからの注目が高い先行指標である受注計画でございますが、受注計画については、前年対比で4.9パーセント増の6,830億円に再挑戦をする予定でございます。先ほどご説明を申し上げた通り、3月末の要因からこの(2018年)4月1日には前年比で約44名建築営業の担当者数、営業マンについては増員を図っております。来年(2019年)の3月末に向けて、さらに4月1日より3月末から157人、4月1日を基準といたしますと約66名の増員を測る計画でございます。

そして、1人当たりの受注目標でございますが、19万円増の1,670万円とおいております。これは1人当たり年間2億円という数字をベースに算定をしておりまして、6,830億円の受注を獲得に向けて取り組みをしてまいります。

受注計画6,830億円達成のための戦略①

30ページに、この受注計画を達成をするための戦略ということで、組織再編と要員の増強について記載をしておりますが、昨年度、全国の営業本部制を東日本・西日本という東西2本部体制でやっておりました。これを今年度4月1日から再度、東日本・中日本・西日本という3本部制に再編をいたしました。

首都圏と愛知県、岐阜県、三重県の中部・中京を含めたエリアを中日本エリアとして、東日本・中日本・西日本という3本部体制で今年度は運営をしてまいります。

そして、第2四半期のスタートである7月1日に、新たに6支店開設をする予定でございます。これは、よりきめ細やかな営業体制にしていくために、賃貸市場のマーケットが非常に良好なところに関東、関西を中心としたエリアに6支店出店をする予定でございます。

そして、建築営業の営業マンについては先ほどご説明をしたとおり、前期末の3,313名から157名増員の3,470名。そして、建築営業の営業マンの増員に併せまして顧客さまの数が多い、歴史が古い支店におきましては、顧客さまを専任に訪問をする営業マンを、専従部隊として約50名配置をしていく予定でございます。

受注計画6,830億円達成のための戦略②

そして、31ページに商品力の強化ということで2点ご紹介をしております。既にニュースリリース等でみなさんにもお知らせをしておりますが、2点ございます。

まず1つ目は、賃貸業界で業界初となります、ZEH基準を満たす賃貸アパートが静岡県で完成をしております。そこに書いてございますように、高断熱、省エネ、そして創エネという観点で賃貸住宅業界で初めての、そしてまた日本で初めてのZEH基準を満たす住宅でございます。

そして2つ目が、防犯優良賃貸の認定をいただきました。これも日本初、賃貸業界初でございます。すべての居住用物件の基幹商品に、この防犯優良賃貸のシリーズの認定を受けまして、昨今のセキュリティ意識に対する対応をしていく予定でございます。写真にございますのは、愛知県で完成をさせた、この防犯優良賃貸の物件の写真でございます。

入居者斡旋/家賃ベース入居率の計画

続きまして、32ページに今年度の入居者斡旋・入居率状況の計画が掲載をしております。入居斡旋件数の目標でございますが、約3パーセント増の30万4,500件。居住用物件のアパート・マンションが、約3パーセント増の30万1,900件。事業用物件については、約3パーセント減の2,600件という計画でございます。

その結果、来年3月末の入居率の状況でございますが、居住用物件については、0.2ポイントダウンをしまして、97パーセント(でございます)。事業用物件については、横ばいの98.4パーセントを計画をしております。

2018年3月期 株主還元

そして、34ページに株主還元策について掲載をしております。2017年3月期の利益に対する株主還元については、247億円・124万株の自己株取得をいたしました。2018年3月期の結果でございますが、結果としてお約束どおり総還元性向は80パーセントでございます。

1株当たりの年間配当金は、中間配当で279円はお支払い済みでございます。そして、この期末配当については、304円を6月下旬の株主総会に上程をする予定でございます。1株当たり583円、47円の増配でございます。配当性向が50パーセント、9期連続の増配でございます。そして自己株式の取得・消却の予定でございますが、2018年3月期の当期純利益の30パーセント分、264億円・143万株を今年度取得をする予定でございます。

2019年3月期 株主還元

そして、2019年3月期の株主還元の計画および経営指標でございますが、今年度についても、総還元性向80パーセントを継続をする予定でございます。1株当たりの年間配当の予想は、配当性向50パーセント、前年比で12円増配の595円で、10期連続で増配でございます。中間配当が297円、期末配当が298円という計画でございます。

そして2019年3月期、今年度の当期純利益額の30パーセント相当の自己株取得・消却を、来年度中に行う予定でございます。そして今年度のROEでございますが、目標値は30.0パーセントを目標としております。

駆け足になりましたが、私からのご説明は以上とさせていただきます。ありがとうございました。