2018年3月期第3四半期決算説明会
川端慎剛氏：みなさん、こんにちは。三井不動産IR室の川端です。本日はご多忙のところ、当社の2018年3月期第3四半期決算のネットコンファレンスにご参加いただき、誠にありがとうございます。
当期は、全体としては若干見栄えの悪い決算ということで、減収減益ではございますが、この要因はひとえに住宅分譲・投資家向け分譲ともに、売上・利益の計上が第4四半期に集中していることによるものでございます。
オフィスおよび商業施設の賃貸・住宅分譲事業等の各事業は引き続き好調に推移しておりますし、また投資家向け分譲においても、先般NBF（日本ビルファンド投資法人）や物流リート（三井不動産ロジスティクスパーク投資法人）がリリースをしているとおり、売却活動自体は順調に進捗しております。
そういったことで、通期の業績は期初の計画どおり順調に進捗しておりまして、通期としては売上・利益ともに、過去最高を更新する見込みでございます。第3四半期において、通期の業績予想に変更はございません。それではいつものとおり、決算短信補足資料に基づき、詳細の説明をさせていただきます。
連結比較損益総括表
まず、連結損益計算書でございます。当第3四半期の営業収益は、1兆1,016億円。前年同期に比べて970億円、8.1パーセントの減収です。営業利益は1,359億円。（前年同期比で）305億円、18.3パーセントの減益。経常利益は1,212億円。（前年同期比で）348億円、22.3パーセントの減益。親会社株主に帰属する四半期純利益は720億円。（前年同期比で）359億円、33.3パーセントの減益でございます。
右上に、公表との進捗率について記載しております。営業収益が61.5パーセント。その下、利益においては総じて50パーセント台の進捗ということで、昨年度に比べますと若干ペースが鈍いということです。冒頭で申し上げたとおり、主には分譲事業の売上・利益の計上のタイミング（が第4四半期に集中している）ということでございます。
また、このページ（の左側）では、営業外について補足をさせていただきます。まず営業外損益ですが、全体としては43億円の減益になっております。持分法損益が16億円減益になっております。こちらは、第2四半期から傾向は変わりませんが、前年同期は主に海外の持分法適用会社において物件売却等があり、その反動を受けてのことでございます。
また、純金利負担は9億円ほど費用の増加でございます。主には海外の投資が増加しておりまして、これによって金利負担が増えているということです。その他については、こちらも昨年度、一過性の収益等がございました関係で減益となっていますが、これらの動きについては期初の計画どおりの動きということでございます。
また、特別損益でございますが、この第3四半期は、特別損失として70億円の計上をしております。期初で150億円の損失を見込んでおりますので、半分ほどがこの当期に発生したということです。中身としては、いわゆる減損損失と記載がございますが、一部の賃貸資産について減損を計上したということでございます。
連結セグメント損益総括表
続きまして、セグメントの詳細について説明をさせていただきます。まず、賃貸セグメントでございます。こちらは営業収益が178億円の増収、利益が62億円の増益でございます。コメントにも記載がございますが、既存オフィスにおいては賃料の増額改定が順調に進捗していること。
また商業施設においても、前期に開業した「ららぽーと湘南平塚」の通期稼働効果、また、既存の商業施設も、「ららぽーと」「アウトレット」ともに前年から売上を伸ばしておりまして、それらによって増収増益となっております。また、首都圏オフィスの空室率でございますが、こちらは第3四半期末で1.6パーセントまで低下が進んでおります。
こちらの期末の見込みでございますが、期初から申し上げていますが、おおむね2パーセント半ばで落着するかなというところでございます。とくにこの（2018年）2月初めに「東京ミッドタウン日比谷」が竣工を迎えまして、リーシングは非常に好調ということです。ただ、一部のテナントさんの契約開始日・入居開始は4月以降が予定されておりまして、一時的にこの第3四半期末で切ると、空室率が上昇するということでございます。
また、その下に、参考として単体業績を記載しております。新規および通期稼働物件で48億円増収、既存物件が52億円の増収です。
また、異動終了物件等につきましては、これは例年終了による減収が続くのですが、今期は2億円の増収になっております。これは異動終了物件等ということですこの「等」の中には、いわゆる物流施設等が入ってまして、前期に単体で開発していた大型の物流施設が通期稼働を迎えており、そういったところが増収に効いているということでございます。
続きまして、（資料の中央上の）分譲セグメントでございます。こちらは、営業収益が1,245億円の減収、利益は322億円の減益でございます。
下の箱の住宅分譲合計を見ていただきますと、まず戸数が2,412戸ということで、424戸減少しております。これに伴いまして、住宅分譲としては110億円の減収、利益がは4億円ほど減益をしております。また、その下の投資家向け分譲ですが、こちらは1,135億円の減収、298億円の減益ということです。これらの要因は、冒頭で申し上げたとおりでございます。
ただ、新築マンションにつきましては、今期は3,900戸計上を予定しておりますが、その契約進捗率は96パーセントということで、引き続き販売状況は好調に推移しております。また、それに伴いまして、下に完成在庫の推移表を記載しておりますが、戸建を合わせたこの（2017年）12月末の戸数が217戸ということで、昨年期末から見ますと、大幅に在庫数も減らしているということでございます。
続きまして、（資料の中央下の）マネジメントセグメントでございます。こちらは営業収益が65億円の増収、利益は27億円の減益でございます。増収の主な要因は、コメントに記載のとおりですが、リパーク事業（貸し駐車場事業）、とくにリハウス事業（個人向けの仲介事業）において、件数が増加しているということで増収です。
その一方、減益となっている大きな要因は、これは第2四半期と変わりませんが、前年同期に大型の法人向け仲介があったことによる減益が、大きな要素になっております。
続きまして、（資料の右上の）三井ホームセグメントでございます。営業収益が、こちらは1億円の減収。利益は7億円の損失の改善でございます。コメントに記載のとおり、新築事業およびリフォーム・リニューアル事業の売上は減少したものの、売上総利益率の改善によって、損失の改善ということでございます。
最後に（資料の右下の）その他のセグメントですが、こちらは営業収益が32億円の増収、利益は5億円の減益でございます。こちらは、前期に開業した京橋・名古屋の2つのホテルによって大きく増収増益にはなっておりますが、今期新たに「ホテル・ザ・セレスティン京都」「ホテル・ザ・セレスティン銀座」、また、リニューアルしました「ホテル・ザ・セレスティン東京芝」。これらの3つの物件の開業費用等がございまして、全体としては費用が勝っているということでございます。
連結比較貸借対照表
続きまして、BSの説明をさせていただきます。まず、当第3四半期末の資産残高としては6兆71億円ということで、前期末に比べますと4,363億円の増加でございます。
主だったところは、まず販売用不動産でございます。（資料の）左上をご覧いただきますと、当第3四半期末の残高が1兆4,274億円ということで、前期末に比べて932億円ほど増加しております。
会社別には、三井不動産レジデンシャル社で、368億円増加しております。こちらは、昨年（2017年）12月にNBFさんから取得した「GSKビル」といった投資もございまして、増加しております。
続いて、その下の有形・無形固定資産は、当第3四半期末で3兆1,166億円ということで、1,488億円増加しております。
コメントにも記載がございますが、国内においては「東京ミッドタウン日比谷」「ハレクラニ沖縄」等の投資がございましたが、一番大きなものがアメリカ社における新しい投資、「（仮称）50ハドソンヤードへ」の投資がございました。三井不動産アメリカグループとしても2,251億円の残高の増加となっていまして、これが大きな要因だということです。
また、資産の部で大きな増減となっていますのは、投資有価証券です。こちらは残高7,822億円ということで、（前年同期比で）1,544億円（の増加で）ございます。主な売買はとくにございませんので、こちらの増加は株価の上昇によるものでございます。
続いて負債の部でございますが、有利子負債残高が2兆6,115億円ということで、こちらは3,240億円の増加でございます。会社別（の増減）には、左下に記載がございますが、三井不動産で1,956億円、三井不動産アメリカグループで1,557億円等でございます。キャッシュ・フローの動きとしては、コメントに記載のとおりですので、ご覧いただければと思います。
これらによりまして、当第3四半期末のD／Eレシオが1.23倍、自己資本比率は35.4パーセントでございます。
最後に、横浜市所在の（傾斜）マンションの件につきまして補足をさせていただきます。ご承知のとおり、本件に関しましては、従来からの方針に則りまして、昨年（2017年）11月28日、関係する3社に対して、総額459億円の損害賠償を請求する訴訟を提起しております。こちらは、すでにリリースのとおりでございます。
ですので、決算短信の偶発債務におきましても、この点アップデートをさせていただいております。ただ、いずれにしましても、当社連結業績への影響は現時点で好意的に見積もることができないという状況に変わりはございませんので、引当金等の会計処理を、当期は行っていないということでございます。
以上で説明を終わります。