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トーセイ、2Q営業利益は前年同期比18.7%減 新築分譲マンションの開発経費発生で

トーセイ、2Q営業利益は前年同期比18.7%減 新築分譲マンションの開発経費発生で

2017年11月期上半期連結決算 業績ハイライト

0003 平野昇氏 ご紹介いただきました、平野です。 2017年11月期の上半期連結決算業績ハイライトというところで、売上高から、当期四半期利益に至るまでの数字を棒グラフで示しています。前2期と、それから当上期でございます。 まず、上期終わりまして、売上高の方ですが、上期の実績、売上高263億円ということで、昨年、前年同期比としますと、マイナス14パーセントで、86パーセントという数字となっております。 隣の真ん中の上のところですが、営業利益です。こちらは62億4,000万円ということで、こちらも昨年対比で見ますと、19パーセントのマイナスという数字です。 一方、営業利益のところは、点線で棒グラフが描かれておりますが、当期の計画、100億800万円ですが、こちらに対して、この上期62億は、62パーセントの進捗であったというところです。 以下の利益も、だいたい営業利益と似た内容ですので、併せてご説明しますが、あらためて、当2017年の計画はどういうものであったかということを、ちょっと触れてみたいと思います。 まず、昨年2016年は私どもが商業施設を開発した物件がございまして、こちらの売却が、前1Qに大きく計上されました。 売上高で約70億、利益が、利益率約50パーセント程度のものが計上されておりましたので、これは今期は、端からそういうものはないということがわかってスタートいたしました。 従いまして、売上高、前期498億円。当期計画690億円ですが、実際は、前期420億円程度から、今期690億円には伸ばすというような計画でしたので、実態は売上高約60パーセント増。 また同様に、営業利益も、34億円程度含まれておりましたので、前期からそれを除きますと、前期のそれを除いた営業利益が約60億円で、これを今期100億にするということで、やはり70パーセント近い伸びを、今期は計画しておりました。 そういう、非常に高い伸びを計画していた中で、先ほど申し上げました通り、利益の方は60パーセントを上期で超えることができたということで、内容としては、順調に推移しているというのが、総括です。

2017年11月期上半期 連結決算概要

0004 売上高が若干、計画に対して遅れているというふうに認識しておりまして、この後、セグメント別にも申し上げますが、おおむね50億円程度の売上が、計画に対して遅れていると認識しております。 中身といたしましては、流動化で40億円強。開発の方で10億円程度遅れていると思っております。 流動化の方は、売却予定物件が、若干下期にずれ込んでるということがございまして、こちらも下期には、たぶん順調に売れていく思っておりますので、大きな心配ではないというふうに理解しております。 また開発の方は、当期は、建売住宅、戸建住宅だけの計画ですので、こちらも若干遅れがありますが、下期にキャッチアップできるというふうに考えております。

不動産流動化事業 -2017年11月期上半期-

0005 セグメント別にご説明申し上げますが、まず流動化事業です。 流動化、上期の売上高は179億円。1棟物件が37物件と、あとRestylingの区分所有で売ってるマンションが22戸という実績でした。 こちらは、前年の1Q2Qの上期と比較しますと、売上高は116パーセントということで、前年よりは増えております。ただし先ほど申し上げました通り、計画に対しては、若干遅れがあるというところです。 ただ、上期の売上総利益率は、31パーセントということで、こちらは計画を上回る、おおむね6パーセントポイント程度上回って推移しているというところです。 ただし、1つポイントといたしましては、上期が37物件売ったんですけれども、残念ながら、売上高と件数で見ますと、単価が1棟あたり4億6,000万円程度になっております。 ちなみに前期が、通期で見た場合、7億5,000万円ぐらいですので、ちょっと若干、小型化が、上期は表れたと。 ただし、通期で見ますと、今期も終わりましたら、1棟あたり7億円ぐらいになるという計画ですので、上期の特徴としては、小型物件が多かったということがございました。

不動産開発事業 -2017年11月期上半期-

0006 開発事業。先ほど申し上げました通り、前第1四半期にはこの青い色の棒グラフですが、ここに2棟の、開発した商業施設が入っていました。 また利益も、それが相当牽引いたしましたので、昨年の1Qは、粗利率で51パーセントというものが出ております。 それを除いたものはこの紫色の折れ線グラフになるんですけれども、それを除くと、昨年の1Qの粗利率は18.8パーセントであったということが、グラフの方に書いています。 ちょっとそこをご記憶いただいて、当上期は売上高、開発事業は21億円。一番上に書いてある通り、住宅50戸が売却できたというところです。 前期が53戸でしたので、おおむね前期並の売上になっておりますが、一方、今期の計画自体は、左下の表に書いてある通り、通期で146戸売却する予定です。 これを単純に2で割れば70戸強ですので、約20戸程度は上期でちょっと遅れが出てるかなというふうに思っております。 一方、利益の方は上期のならしで18.7パーセントと緑色の字で記載しておりますが、こちらはおおむね計画通りの利益率で推移できているという状況です。 なお、左下の表の中の、営業利益というところが、当17年11月期の2Q累計で、マイナス2億1,900万円ということで、営業利益で赤字となっています。 こちらは当期の販売は戸建てだけなんですが、新たな分譲マンションの方が今始まっておりまして、今3プロジェクト、マンションが進行しております。 こちらの販売に、準備のための経費、モデルルームの経費であったりとか、そういったものが、この上期の計上されておりまして、その経費が先行している関係で、ここが赤字となっておりますが、それを除くと、おおむねトントンという状況です。 ただし、トントンでは儲けが出ないわけで、やはり上期の計画戸数が遅れてるところが、若干、営業利益として、今ひとつパッとしてないという状況です。 ただ、先ほど申し上げました通り、通期では、計画に達成できるものというふうに考えております。

不動産流動化・開発 仕入進捗 <仕入額・在庫の状況>

0007 今、申し上げました2つのセグメント、流動化と開発の仕入の状況です。 まず左側の棒グラフ、過去3年の、私どもの仕入れ。売上想定で換算した金額ですが、それと今期の上期の棒グラフです。 真ん中に四角で枠取りしてますが、当期の仕入計画は、800億円相当というところになっております。実際どうであったかというと、上期、引渡しをいただいたベースで、262億円です。物件数で30物件です。 それから、点線でちょっと描いていますが、上期中に契約ができて、この6月以降にお引渡しをいただくのも含めますと、全部で352億円となりまして、件数は45件という状況です。 今、申し上げました45件で352億円ということは、単純に割り算しますと1プロジェクトあたりの売上想定が7億8,000万円となっております。 ちなみに前期は686億円で、前期は72件やりましたので、平均の単価は9億3,000万円でしたので、仕入の方も若干、小型化が進んでるといいますか、言い換えますと、大型はあまり買えていないという状況です。 とくに、左側の棒グラフの色分けで見ていただきますと、ブルーのところが、ちょっと例年に比べますと、比率が低いということで、収益オフィス、中古のオフィスビルの取得が、若干計画に対しては遅れているという状況です。 ただ会社といたしましては、収益物件はオフィス、マンション、どちらを買わなければいけないというふうには思っておりませんので、その分マンションが買えてれば、それはそれでいいというふうにも思っておりますが、若干、全体的には、計画よりちょっと遅れているという状況です。

不動産賃貸事業 -2017年11月期上半期-

0008 続きまして、8ページに進みます。賃貸事業です。まず、右側に賃貸物件の保有物件の数の棒グラフがございますが、16年4Q の時点で83とあったのが、1Qで69、2Qで79ということで、今期に入りまして、売却がある程度進んだので一旦減り、また増えてきてるという状況です。 ただし、先ほど申し上げました通り、売却してる物件も非常に単価が下がっている。つまり小口化・小型化しておりまして、この棟数がずいぶん減ったというふうに見えますが、それほど賃貸収入への影響は少なく、一方で、大き目の物件が、若干売却が遅れておりますので、その分は逆に、家賃収入的にはプラスとなっております。 ただ、さらにマイナスの要素が、若干、収益物件の仕入が遅れてるというのもありますので、今申し上げました通り、大型の売却が遅れてるプラスと、新規の仕入が若干遅れてることのマイナス、これを差し引きいたしまして、結果といたしまして、売上高・利益ともに、おおむね計画通り推移してございます。 また、利益率が左の棒グラフの方の、折れ線グラフで、粗利率が49パーセント、46パーセントというふうに、当期になって若干下がっておりますが、こちらの内容といたしましては、私どもでバリューアップしている物件の、一過性の改修費。 これは資産計上ではなく、経費で落ちる改修費がちょっとかさみまして、この上期だけで約8,000万円程度の改修費が発生しております。 これらを除いて利益率を見ますと、上期は47.5パーセントと緑で書いてあるところは、50パーセント程度となりますので、おおむね前年と変わらないような利益率で推移できてるかなというふうに思っております。

不動産ファンド・コンサルティング事業 -2017年11月期上半期-

0009 ファンド・コンサルティング事業です。 こちらまず、右側の棒グラフですが、アセットマネジメント受託資産残高の推移というところで、2Q末の時点で、4,991億円という数字となりました。 前期末といいますか、16年4Q末、昨年度末と比べますと、差し引きで510億円増えてるんですが、中身はこの黄色く塗ったところに書いてある通りで、私募ファンドのAMの方は、685億円増えて、減少が101億円。 それからCREという、Corporate Real Estateのところが、マイナス74億円というところで、これがネットされて、510億円増えたという数字です。 左側の収益の方の棒グラフを見ていただきますと、順調にその、私募ファンドの方は残高が増えておりますので、濃い青い色の部分のAMフィーという、期中管理フィーの方は、四半期ごとに、順調に増加してるという状況です。 そしてまた一部、残高の減少というところ。つまり、ディスポジションが起こったようなこともありまして、その辺については、1Qで約4,000万。2Qで500万のディスポジションフィー等が入っております。 また、新たに積み上がった部分のフィーとして、アクイジションフィー。そしてまた、仲介その他業務委託手数料等が、2Qに特に、大きいものが入りまして、これがこの上期においては、売上高・利益ともに、大きく前年よりも伸びたという状況です。 なお、こちらの部分は計画段階である程度見えておりましたので、おおむね計画通り推移してるという状況です。

不動産管理事業 -2017年11月期上半期

0010 続きまして10ページ。不動産管理事業ですが、こちらは右側の棒グラフの管理棟数の棒グラフを見ていただきまして、順調に右肩上がりに増えてきているというところです。 それを受けまして、左側の、売上高の棒グラフも、濃い青い方、これは毎月定額でいただく、PM・BMという報酬でして、こちらの方はこの並んでる6本の棒グラフを見ても、ずっと右肩上がりに、徐々にではありますが、増えてきているという状況です。 一方、薄い色の方は、スポット工事とかですね。これは安定的に入ってくるというわけではないので、こちらは多少デコボコしますが、それらも含めまして、売上高は順調に増加し、また利益率の方も、こちらは一生懸命原価の見直しとか、あるいは値上げ交渉等も一生懸命やっておりまして、結果として、利益率がちょっとずつ改善してるという状況です。

バランスシート要旨(連結)① -資産の部-

0011 以上で5つのセグメントのご説明を終わりまして、続いて、バランスシートのご説明にまいります。11ページです。 総資産、終わりまして、1,233億円ということで、前年度末1,212億円から比較いたしまして、20億円の増加ということで、あまり大きな動きはございません。 20億円増えた中身は、手元現預金が12億強増えまして、一方、棚卸資産は13億円の増加ということで、売却もした分は、新たな取得もできてるというところですが、本来、今期は仕入をもっと強化・拡大する計画ですから、それに比べるとバランスがちょっと、伸びが計画よりは若干収まっちゃってるという状況です。

バランスシート要旨(連結)② -負債・資本の部-

0012 同じように負債・資本合計で20億円の増加の内訳は、借入金は、長短合わせまして、前期末比で2億円の減。マイナスです。 左下のところに、「A 借入金の増減」という、枠で囲ったところにコメントが書いてある通りでして、新規の仕入に対して新たな資金として115億円調達しましたが、一方売却によりまして、105億円の返済。その他約定減災等もございまして、差し引き2億円の減という状況です。 もう1回、上の真ん中の表に戻っていただくと、Bというところ。自己資本のところは、28億円の増加。こちらは、利益の積上げ、マイナス、配当金の支払いというところで、前期末比で約30億円増えたというところです。負債サイドもそんな大きな動きはないという状況です。

棚卸資産の状況<内訳>

0013 最後に13ページでなりますが、こちらは毎回ご報告しております、私どもの流動化開発用の事業の、棚卸資産の保有状況です。 まず左側の上の、一番上のところですね。ブルーで塗られているところ、686億円、92件。こちらは5月末の簿価の残高でして、この92件の将来売上想定金額が、1,093億円となっております。 前回はここに記載してないんですが、ちなみに前期末、半年前は、簿価で670億、102件ございまして、それの売上想定が990億円でした。 ですから簿価が13億円程度増えて、売上高の方は約100億円程度増えたということで、簿価に比べて売上がだいぶ増えたのは、分譲マンション案件の取得ができておりますので、分譲マンションの場合、まず土地だけ買いまして、やがて建物建築代がかかるということで、簿価の方に比べて、売上想定のかさ上げが大きかったというところです。

棚卸資産の状況<売上想定推移>

0014 それで、その過去のトレンドを14ページのところに書いてますが、2008年、リーマンショック以降のところから、直近のところまで並んでおります。 一番右下のところで、今申し上げました通り、1,090億円でして、これが今92物件と申し上げましたので、これを92で割りますと、1棟あたり、1プロジェクトあたりが11億8,000万円程度です。 ちなみに、リーマンショック後の2008年は、764億円。当時65物件持っておりましたので、1棟あたり11億8,000万ということで、結果として同じような1棟あたりになっております。 ただし、中身は当時からだいぶ変わってまいりまして、リーマン当時に収益不動産の、なかなかエグジットが大変だったということもありまして、以来、戸建住宅等を強化したり、あるいは、そのいろんな多岐にわたり、さらに直近であれば、ホテル等もラインナップとして増やしてきてるというところです。 以上で、その先のキャッシュフローステートメントについては、説明を省略いたします。私からの説明は以上となりますが、全体的に申し上げますと、前年比ではちょっと見劣りしておりますが、計画対比では、おおむね順調という状況でございます。どうもありがとうございました。

  
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