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ラサールロジポート投資法人、連結経常利益は前期比9.7%増 資産規模3,000億円を目指す

ラサールロジポート投資法人、連結経常利益は前期比9.7%増 資産規模3,000億円を目指す

運用ハイライト①

藤原寿光氏 2017年2月期決算説明会をはじめさせていただきます。まず冒頭に、半年前の決算説明の後、我々がどういった活動をして、どういう成果を挙げたのかを、「外部成長」「内部成長」「財務戦略」の3つに分けてざっと触れておきたいと思います。 0004 4ページをご覧ください。 外部成長では、ロジポート川越を既存ポートフォリオと同水準のNOI利回り4.9パーセントで、第3期の期首に取得し、資産規模が1,734億円となりました。 それだけではありません。川越に続く第2弾として、第三者物件で、新たに4物件250億円超の優先交渉権を確保しています。 内部成長では、稼働率をこの3月末には98.1パーセントまで持ち上げるとともに、賃料単価を緩やかながらも着実に増額させています。 財務戦略については、借入余力を外部成長に活かすという方針のとおり、ロジポート川越をローンで取得し、LTVを38.7パーセントに引き上げました。と同時に、調達手法の多様化や、長期化・固定化を進め、金利見通しの不確実性が持ち上がる中、財務健全性を高めています。

運用ハイライト②

0005 次の5ページでは、そういった活動の成果が分配金の成長にどう表れているかを確認したいと思います。 右側のグラフをご覧ください。上のグラフは、一過性の要因を調整した後の巡航の分配金、下のグラフは、一過性の要因を調整していないナマの分配金の推移です。 みなさんは巡航水準により関心がおありかと思いますが、上場時点では2,100円とご案内していた巡航分配金が、前回の決算時には4.9パーセント増の2,202円に上昇したとご報告しました。 稼働率が順調に向上したことと、借入金利が低く収まったことがその主な要因でした。今回、巡航水準はさらに切り上がって2,362円となりました。2,202円に対して、7.3パーセントの増加となりますが、これは川越の取得による効果です。 この水準が、現在の9物件1,734億円のポートフォリオでの持続的な収益力ということになります。 ナマの分配金の予想については、決算概要のページでご説明しますので、7ページをご覧ください。

1口当たり分配金の増減要因分析 第2期の予想・実績比較および第3期・第4期の予想

0007 第2期の1口当たり分配金の実績、すなわちDPUは2,650円となりました。業績予想の2,545円と比べて、プラス105円、4.1パーセント増加という結果になりました。稼働率上昇、水道光熱費の減少というNOIの上振れがその要因です。 DPUは、第3期に2,345円に減少します。これは川越の取得による押上げ効果がある一方で、IPO8物件の固定資産税の費用計上が第3期から始まり、いわゆる「固都税ブースト効果」の剥落によるマイナス効果が、それを上回るためです。 第4期は、2,369円と予想しています。第3期からは、アレンジメントフィーなど一時的なファイナンスコストが剥落することでプラス24円と微増の予想です。

第2期(2017年2月期)決算の概要(対期首予想比)

0008 8ページは決算の概要です。スライド中段の当期利益の行をご覧ください。当期利益は27億3,900万円となり、業績予想を1億1,400万円上回る結果となりました。 その要因は先ほどのとおりですが、もうちょっと付け加えると、稼働率は業績予想においてはやや保守的に期中平均で96.9パーセントと想定していましたが、実際には97.5パーセントと上振れしています。

第3期(2017年8月期)および第4期(2018年2月期)の業績予想

0009 続きまして9ページ、第3期と第4期の業績予想です。 第3期の当期利益は、第2期から3億4,700万円減少して、23億9,200万円と予想しています。差異の要因としては、先ほどご案内のとおり、ロジポート川越の取得に伴う増益効果よりも、IPO物件の固都税費用化によるマイナス効果が上回るためです。 また、賃貸事業費用・販管費は、主として修繕費を余裕をもって予算計上していることによるものです。資産運用報酬の減少は、NOIの減少に伴って、業績連動部分の運用報酬が減ることによります。営業外損益では、ローン調達に係る融資関連費用の増加が影響しています。 第4期については、現状の9物件1,734億円の前提で、第3期からほぼ横ばいの24億1,800万円と予想しています。

今後の運用方針

0011 11ページには、今後の運用方針をまとめています。 外部成長について。物流不動産の取引価格も、最近の売買事例を見ていると、4パーセント台前半からいよいよ4パーセントフラットに近付きつつあって、高値圏で推移している状況です。こういった相場環境を踏まえると、中長期的な視野に立った時、今はアクセルを踏み込んで、成長を加速すべきタイミングなのかどうか。 我々としては、むしろ、立地や物件のクオリティに拘る、高値を追わずに適正価格を追求するといった厳選投資の姿勢を堅持すべきタイミングなのではないかと考えています。 我々の資産規模からすると、300億、400億円の取得をしなくても、1物件100億円程度を追加取得することで、高めのDPU成長を実現することができます。 そういった厳選投資の姿勢の下、3つのチャネル、すなわち既存ラサールファンド、新ラサールファンド、第三者の外部物件を通じて、パイプラインの拡充を図っていきます。 次に内部成長について。物流施設の大量供給時代を迎える中、高稼働率の維持を基本目標としています。 大量供給というと、賃料が下落に転じるのではないか、キャッシュフローにダウンサイドリスクがあるのではないか、と思われる方も多いと思いますが、我々の見立てはこうです。 本投資法人のポートフォリオ平均賃料は3,523円ですが、それに対して、持続可能な相場賃料、言い換えると中長期的な実力水準は3,700円程度と見ています。 この差の約5パーセントが我々の考える賃料ギャップです。一方、足元の賃料相場、すなわちスポット賃料は4,000円にまで上昇しています。最近の開発案件では、コストプッシュ型の募集賃料上昇が続いていますが、それに需要も追い付いているという状況です。 今後、需給バランスの悪化によって、かりにスポット賃料が下落したとしても、持続可能な相場賃料までには、かなりのクッションがあります。 我々のポートフォリオからすると、なおも賃料のアップサイドがあると考えていますし、見方を変えると、賃料の価格競争力があるので、テナント引抜きへの抵抗力が強く、ディフェンシブであるとも言えると思います。 最後に財務戦略。引き続きレバレッジの余力を物件取得に活用していく方針です。LTVの巡航水準としては40~45パーセントを想定していて、最大で約200億円の取得余力があります。POと組み合わせながらLTVを徐々に切り上げていくのではなく、ロジポート川越と同様、ローンによる物件取得を積み上げるという方針です。

中期計画 資産規模3,000億円への道筋

0012 12ページでは、我々がどのように外部成長に取り組もうとしているのかをまとめてみました。 IPOポートフォリオは8物件1,614億円、巡航DPU 2,202円でしたが、今回、川越の1物件を追加取得することで、9物件1,734億円、巡航DPUは7.3パーセント増えて2,362円となりました。 2020年に3,000億円という目標を掲げていますが、では今度はどうするのか。3つのチャネルのうち、まず既存ラサールファンドですが、現在、8物件1,000億円を超える規模の開発を進めており、2017年後半から2018年にかけて売却のフェーズとなります。 この8物件には本投資法人に優先交渉権がありませんので、売主側では外部売却も含めて検討することになろうかと思います。今後の話し合い次第ですので、今の段階では何も決まっていませんが、いくつかの物件は取得できるのではと思っております。 第三者物件の外部取得については、新たに4物件250億円の優先交渉権を確保しました。売主との契約上、物件の具体名は開示できませんが、いずれも東京エリア、大阪エリアのプライムロジ物件です。 川越と同様、リーシングリスクを取ることで割安に取得するという戦略で手繰り寄せた物件も含まれます。今後、稼働率などの運営状況を見ながら、本投資法人で順次取得していきたいと考えています。第三者物件は、この4物件以外にも、さらに積み増しを図っていきます。 3つ目のチャネル、新ラサールファンドは、本投資法人に物件を供給するフィーダーファンドとなります。本投資法人に優先交渉権が付与され、安定稼働後に鑑定評価額で取得するという仕組みになります。新ラサールファンドでは、今後、毎年400億円程度の開発を手掛けていく予定で、既にシード物件が2物件あります。 下半分の巡航DPUのシミュレーションをご覧ください。川越の取得事例がまさにそうでしたが、我々は資産規模がまだ小さく、LTVにも余力があるので、1物件だけでもデットで追加取得することによって、高いDPU成長を実現することができます。 LTV45パーセントまでには200億円の追加取得余力がありますので、これをフル活用するとDPUは2,600円に10パーセント増加させることができます。厳選投資とLTV余力の活用とで、着実にDPU成長を実現させ、成長の好循環に乗せていきたいと考えています。

外部成長実績:ロジポート川越の事例

0013 13ページには、ケーススタディを載せています。 我々の上場時点からキャップレートは50bps程度低下していますので、既存ポートフォリオの利回りと同水準で物件を買ってくるのはなかなか難しいのですが、キャップレート目線として、我々はそこに拘っています。 ここでは、スポンサーのサポートも活用して、リスクをうまくコントロールしながら、割安に取得した成功例として川越案件の紹介をしていますので、後程ご覧頂ければと存じます。

内部成長実績

0014 14ページは、稼働率とリーシング実績です。 上場時に95.7パーセントだった稼働率も、97パーセント台で安定的に推移しています。 右半分に、第2期のリーシング実績をグラフでまとめています。第2期に契約期間が満了した13万500平方メートルのうち、10万4,400平方メートルが再契約ないし自動更新となりました。この大半が東扇島3物件の普通借契約で、自動更新率は98パーセントです。 東扇島は契約期間2年の普通借が多いので、懸念なさっている方もいらっしゃるかと思いますが、このように自動更新を繰り返していて、実態的として非常に安定しています。 テナントが退去した区画については、2,700平方メートルを平均ダウンタイム30日で埋め戻しています。これに伴って、賃料単価は従前契約と比べて3.2パーセント増額を達成しています。 既存の空き区画については、ロジポート橋本ですが、5,600平方メートルを新規に契約しました。これによって、橋本の稼働率は97.1パーセントまで向上しています。賃料単価についても、業績予想の想定より8.9パーセント上振れしており、好調を持続しています。 なお、ロジポート橋本の残りの空き区画についても、第3期に入って新規に賃貸借契約を締結しており、これでいよいよ100パーセント稼働の達成となります。

賃貸期間満了時期とテナント分散状況

0015 15ページの左半分は、賃貸期間満了のスケジュールをまとめています。 水色で示した東扇島3物件は、引き続き普通借契約を毎期毎期、自動更新しつつ、テナントが退去した区画については、入替増額を狙うという運営を続けていきます。 緑色で示した北柏・流山については、第3期に5,800平方メートル、ポートフォリオ全体の2.2パーセント相当が満了しますが、すでに館内増床で100パーセント内定していて、賃料単価は4.1パーセント増額を達成しています。 紺色の橋本・相模原についても、第3期分の満了分はすべて再契約が、賃料据置ですが決定しています。 我々は9物件のうち、8物件がマルチテナント型ですので、テナント数は合計99社にもなります。その点で、面積と契約満了時期の両面において、分散効果が効いているというメリットがあります。 マルチテナント型物流施設では、1区画800坪の小型ニーズから、1フロア1万坪の大型ニーズまで対応できる柔軟性がありますので、テナントのニーズは、集約統合、増床・拡張、分散・縮小など様々ですが、そのすべての受け皿になる物件競争力があります。

アセットマネジメントプラン 課題と取組状況

0016 16ページでは、これまでにご説明した内部成長の取組を物件グループごとに整理していますので、またご一読頂ければと存じます。

財務戦略 安定性・効率性の最適化と取得余力の活用

0017 財務戦略については、安定性と効率性の最適化という大方針のもと、長期化と固定化により重点を置いています。前回の決算説明会では、「短めのローンを調達して、金利コストの引き下げも」というお話をしましたが、その後、内外の金利動向の変化も踏まえて、トーンを調整しています。 その結果、投資法人債の発行とシンジケートローン調達を通じて、平均残存年数5.9年という業界でも最長の部類だと思いますが、その水準を維持しながら、調達金利を3bps下げることが出来ました。 LTVのコントロールは、40~45パーセントを巡航目標として設定する中で、川越の取得に伴って38.7パーセントまで引き上げています。LTVの余力を外部成長に活用するという方針に変更はありません。

投資法人債・シンジケートローンによる調達

0018 18ページは、今回の資金調達活動をフローチャートでまとめてみたものです。 短期借入が返済期日を迎えるに当たって、単に機械的にリファイナンスするのではなくて、IPO時に変動金利で流しておいた借入金の期限前返済と組み合わせて、期間5年、10年の投資法人債に切り替えたり、あるいは、川越取得を見据えて調達した短期のつなぎローンを物件取得時に長期化したり、そういった工夫をすることで、調達コストを押さえながら、長期化・固定化を図っています。

首都圏の物流不動産マーケット

0020 20ページをご覧ください。最後に、物流不動産マーケットの動向を見ておきたいと思います。 足元の需給バランスについては、大量供給時代と言われていますが、新規需要も積み上がっていて、概ね順調に新規供給の消化が進んでいる状況と考えています。と申し上げると、大阪エリアの空室率はどうなんだと思われるかもしれません。 たしかに、大阪エリアの空室率は一時的に急上昇が予想されますが、東京エリアでも、大阪エリアでも、苦戦するだろうと予想していた物件が予想どおりに苦戦しています。 とはいえ、新規需要が伸び続けていて、限られたパイの奪い合いではなくて、パイが拡大しているというファンダメンタルズの力強さからすると、リーシング期間が伸びながらも、きちんと消化が進んでいくと思います。 首都圏については、2016年末の空室率は4.1パーセントとなり、先進的物流施設への需要の強さが改めて確認されました。 ところで、過去からの空室率の変動を見て、先進的物流施設はテナントの安定性が低いのではないかと思われるかもしれませんが、そうではありません。 空室率の変動は、専ら新規供給とその消化スピードによるものであって、一旦安定稼働した物件の安定性は極めて高く、二次空室が生じている訳ではありません。 首都圏のサブマーケットごとの状況を見ると、外縁部の新興エリアで空室が上昇しています。道路網の整備などで開発が急増したことが影響しています。 首都圏では、最近の素地の取引動向をみると、2018年以降も大量供給が続きそうですが、圏央道といった外縁部だけでなく、16号線やその内側でも大規模な開発が見られそうです。

大阪圏の物流不動産マーケット

0022 大阪エリアは、22ページをご覧ください。空室率が2016年末に6.7パーセントまで上昇しています。 今後、さらに上昇することは確実で、CBREによると、空室率は2017年末に14パーセント程度にまで跳ね上がり、2018年以降、緩やかに回復するという予想です。 こういった中でも、実績と経験のある事業者の開発案件は、順調にテナントが決まっていると聞いていますので、リーシング力も含めた開発の運営力が如実に結果の違いに表れているというのが現状と思います。 決算説明は以上です。ご清聴、有難うございました。

  
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