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日本ビルファンド、営業収益微増の358億円に オフィス市況の改善が進む

日本ビルファンド、営業収益微増の358億円に オフィス市況の改善が進む

2016年12月期決算説明会

田中健一氏 本日はお集まりいただきましてありがとうございます。運用会社の田中でございます。では、これから日本ビルファンドの2016年12月期の決算のご説明を差し上げます。 当期は外部成長、内部成長、金融コスト削減、全般に進みまして、まずまずの決算となっております。 それではお手元の資料に沿ってご説明いたします。 0004 まず資料の3ページをご覧ください。決算数字のご説明の前に、日本ビルファンドの特徴、基本方針に関連する当期の数字を申し上げます。 左上のポートフォリオです。都心5区の投資比率は50.4パーセントでございます。鑑定評価につきましては、保有物件の含み益が拡大しまして、1,785億円となっております。 期中平均稼働率は前期からさらに上昇しまして、98.2パーセントと、98パーセントを超えるたいへんな高稼働でございます。 その下、規模の面では総資産、時価総額ともにJ-REIT最大でございます。当期末の総資産は1兆304億円。当期末時点の保有物件数は前期末から2棟増えまして、75棟です。 右上に参ります。ポートフォリオを支える財務基盤については、物件取得のチャンスや金融環境の変化に柔軟にできるよう、引き続き保守的な財務運営を行っていきます。 期末のLTV(総資産有利子負債比率)は41.9パーセントです。格付けに変更はなく、引き続きJ-REIT最大の格付けでございます。 スポンサーである三井不動産グループから、物件取得・運用両面でサポートを受けていることはご存知のとおりでございます。 これらの特徴・優位性を生かしまして、一口あたり分配金の中長期的な安定成長、一口あたりのNet Asset Valueの増大を目指して運営を行っております。

決算業績と業績予想

0005 次は4ページ以降で決算実績をご説明いたします。4ページの下には新規物件と用語の整理をしております。後ほどご参照ください。

2016年12月期(第31期)決算 ハイライト

0006 0007 5ページ、6ページは実績のサマリー。こちらも後ほどご確認ください。

2016年12月期(第31期)決算 損益計算書(P/L)

0008 次の7ページにお進みください。当期の損益計算書をご説明いたします。ページ左側をご覧ください。比較損益計算書の下に参考として、賃貸事業だけの成績との比較もつけております。 前期は2件のビルを売却いたしまして、売却益がございましたので、当期は売却がございませんでした。この影響を除いて、賃貸事業を比較したものです。 比較損益計算所の赤枠のなかが2015年12月期の決算数字でございます。当期の営業収益は358億4,900万円。前期と比べて1億7,700万円の増収でした。 前期は不動産と売却益5,100万円を営業収益に含んでいて、それを除いて、賃貸事業に限って比較しますと、前期11億2,900万円の増収になります。 営業費用は212億4,400万円。前期5億8,400万円の増加。営業利益は146億400万円。前期比4億700万円減益です。 前期の売却益を除いて、賃貸事業だけで比較しますと、下の小さい参考の表にあるとおり、5億4,400万円の増収でございます。 営業外損益は前期比1億1,900万円の改善。これらの結果、当期純利益は25億2,000万円。前期比2億8,700万円の減益です。 しかしこれも前期の売却益を除いた分と比較しますと、下の参考の表に記載のとおり、6億6,400万円の増益でございました。分配金総額は125億2,000万円。前期は売却益をそのまま圧縮積立金に繰入れておりまして、当期は前期比6億6,300万円の増加です。 一口あたりでは8,867円の分配金となりまして、前期から470円、5.6パーセントの増配になっております。 ではページの右側で増減要因をご説明いたします。まず、営業収益の増加、1億7,700万円の内訳です。収益のコアである不動産賃貸収入、こちらは順調な伸びとなりまして、8億2,100万円の増益です。 内訳は前期と当期に取得した5物件の増収効果と、前期に売却した5物件の影響をネットしまして、4億6,200万円の前期比増収。そして既存の72物件でも3億5,800万円増収でした。 既存物件の増収、3億5,800万円は後ほどまたご説明しますが、ポートフォリオ全体の期中平均稼働率が上昇したのに加えまして、前々期に発生した、セレスティン芝三井ビル、豊洲キャナルフロントの大口テナント退去のあと、埋め戻したテナントのフリーレント明けの効果が大きく寄与しております。 さらに既存テナントでの賃料もプラスが継続しておりまして、全体として前期比1パーセント程度の増収要因になりました。 その下の、その他賃貸事業収入の増収は記載のとおり、夏場を含むという季節要因による付帯収益の増加が主な要因となります。 その下、前期の2物件の不動産等売却益は仙台と厚木の売却益9億5,100万円でございました。 営業費用に移ります。営業費用は5億8,400万円の増加でした。新規運用物件に伴う費用増の他、夏場という季節要因による水道・光熱費の増加や特別要因による修繕費の増加などによるものです。 その下、営業外損益の改善は、支払金利の削減です。当期は借換額が比較的少なかったものの、前期の借換の通期効果がございまして1億2,200万円の削減となりました。 なお、この資料に予想配当の比較は書いておりませんが、予想分配金8,640円に対して、プラス227円、2.6パーセントとういう落着となっております。

2016年12月期(第31期)決算貸借対照表

続いて、下の8ページの貸借対照表について簡単にご説明いたします。 0009 左側が当期末の数字でございます。16年2月期末の資産合計は1兆304億円、前期末から13億円ほどの増加でございます。 右側の前期末比増減をご覧ください。資産のうち現預金が65億円ほど減少したのは、前期末に残していた物件売却代金を当期中の新規物件取得資金に充てたものでございます。そして、固定資産の増加はぞの新規物件の取得によるものです。 一方、負債はほとんど横ばいです。期中の投資法人債償還をローンで借換しましたので、100億円ほど中身が入れ替わっております。

2016年12月期(第31期)決算財務の状況

9ページにお進みください。当期末の財務の状況です。 0010 左上のファイナンスデータの表のとおり、期末LTVが41.9パーセントでLTVの上限目途46パーセントまでの借入余力は約780億円となっております。当期は借換額が少なかったため、長期固定金利比率、平均調達金利、平均残存年数ともにそれぞれ前期末から大きな変動あございませんでした。 真ん中の表に有利子負債残高がございます。当期末の有利子負債は4,316億2,500万円で内訳は記載のとおりでございます。 格付けの状況も変動はございません。

2016年12月期(第31期)決算継続鑑定評価

続いて、下の10ページで継続鑑定評価についてご説明いたします。 0011 左下の表をご覧ください。今回、直接還元法のキャップレートは全物件で低下しました。一方、その右の表の物件ごとの鑑定評価額では、6物件が減少となっています。これは主にエンジニアリングレポートの更新など鑑定評価における資本的支出の上方見直しによるものです。 なお、今回の継続鑑定評では、敷金運用益の見直しが行われたときいております。市中金利の低下を反映して、想定運用利率が下げられましたので、これは全体として予想キャッシュ・フローにネガティブに影響しております。 これらの結果、上の表にあるとおり鑑定評価額は総額1兆1,888億円、前期比で258億円の増加となりまして、含み益が1,785億円、前期比79億円増加しております。 ここには、書いておりませんが一口あたりネットアセットバリューは、2.6パーセント増加して49万7,000円となっております。前の5ページの表には記載がございますので、後ほどご確認ください。

2017年6月期(第32期)業績予想

続きまして、11ページで業績予想をご説明します。 0012 次期は、不動産賃貸収入の順調な伸びにより、増収増益を予想しております。では、濃い赤枠の2017年6月期予想とぞの右側の前期比、つまり当期比実績をご覧ください。 営業収益は360億5,000万円、当期実績比2億100万円、0.6パーセントほどの増加です。内訳のうち、不動産賃貸収入については、4億9,000万円の増収予想でございます。 営業費用は213億1,200万円、当期比6,700万円で0.3パーセントの増加。営業利益は147億3,800万円で1億3,300万円、0.9パーセント増益の予想となりました。 営業外損益では、5,300万円の改善を見込みまして、当期純利益は127億800万円、1億8,800万円、1.5パーセントの増益です。一口当たりの分配金では、9,000円の大台に届くと予想しております。 では、ページ右側の次期予想の要因分析を順をおって説明いたします。 まず営業収益です。次期の営業収益のうち収入のコアとなる、不動産賃貸収入は4億9,000万円の増収を見込みます。新規3物件とあるのは、当期16年の12月期取得の東陽町、それから大崎ブライトコア・ライトプラザなどの通期収益貢献で1億9,100万円の増収効果がございます。 一方、既存物件でも2億9,800万円の増収を予想しております。要因は後ほど、改めてご説明いたしますが、ポートフォリオ稼働率がさらに上昇することと、賃料の増額改定が進むことによります。 その下の、その他賃貸事業収入の減少は、次期は夏場を含まないため、付帯収益が減少するためでございます。 次にその下の営業費用は6,700万円の増加を見込んでおります。水道光熱費は付帯収益への減少と同様、季節要因で8,100万円の費用減となります。 一方、公租公課、それから減価償却費が2016年に取得した物件の影響などで、それぞれ1億2,000万円と8,600万円ほど増加するとみております。 そしてその下の、営業外損益では支払金利の減少4,600万円を見込んでおります。次期の借換予定額は、平均的なボリュームですが、借換時期が期末近くに偏っていますので、金利削減効果は限定的とみております。

業績指標の推移

下の12ページをご覧ください。 0013 前々期実績から、次期予想の4期分について収入のコア部分としての不動産賃貸収入の推移をグラフ化しております。緑色の既存物件での着実な内部成長の状況とこれに赤で示した、新規取得での外部成長が加わっている様子がおわかりいただけると思います。 右側は、同じ4期間の分配金と純利益の推移のグラフです。8,000円レベルでした1口当たり分配金も順調に成長しまして、9,000円という数字をお示しできるほどになっております。 さて、11ページに戻りまして、2期先の17年12月期について、これは参考予想ですが少々ご説明しておきますと、営業収益は3億100万円の増収ですが、内容は季節要因がおもでございまして、本業の不動産賃貸収入は3,700万円の増収、次期までの増収額に加えて、小幅にとどまる見通しでございます。 引き続き、賃料の増額改定による増収を見込む一方で、全体の稼働率の低下を見込んでおります。 そして営業利益では0.3パーセントの増益、これに営業外費用の金利削減効果を考え合わせまして、当期純利益は1億4,000万円、1.1パーセントの増益。1口当たり分配金では、100円増配の9,100円を予定しております。 以上が、業績予想の内容でございます。

稼働・入退去状況

続きまして、15ページ以降で運用状況について、実績と見通しをご説明いたします。 0016 15ページはポートフォリオの入退去と稼働率を表しました、いつものグラフでございますが、改めてグラフの見方をご説明いたします。 上の赤い折れ線は、ポートフォリオの期中平均稼働率を示しております。また、下の棒グラフは各期6ヶ月間で入居あるいは退去したテナントのポートフォリオ全体に対する面積割合を示しております。 不動産賃貸収入の推移については、16ページにグラフ化いたしております。 0017 左側のグラフについては、棒グラフが賃貸収入の前期比変動率を示しておりして、紺色の部分が外部成長。赤い色が内部成長です。黄色の折れ線は、外部成長・内部成長のトータルの前期比変動率となっております。 右側の折れ線グラフは、左側の赤色の棒グラフ、すなわち既存物件だけの賃貸収入の前期比変動率を2つの要素に分解したものです。 青の折れ線は、継続入居テナントの賃料改定による収益変動を表しています。緑色はそれ以外、すなわちテナントの入れ替わりによる稼働率の変化と入れ替わり前後の新旧賃料の差による賃料収入の変動部分です。これにはフリーレント終了による影響も含んでおります。 0016 15ページの棒グラフで、入居・退去の状況についてご説明いたします。 グラフの左端の12年6月期から当期までの10期間を平均いたしますと、入居・退去ともほぼ3パーセントほどになっております。 これに対して、当期の退去率は2.3パーセントという低水準にとどまり、その結果、期中平均稼働率は98パーセントのラインと超える水準に高まりました。 そうすると、次期は空室営業する対象の床が少ないので、入居率も2.1パーセントという低水準にとどまる見込みですが、一方事前にいただく退去予告からは、次期の退去率はさらに低い1.9パーセントほどになることがすでにほぼ明らかでございます。 これらの結果、次期の平均稼働率はさらに上昇しまして、98.6パーセントに達すると見られます。これら当期と次期のごく低い退去率は、小規模テナントの退室が見られただけで、いつもある程度発生する中規模テナントの入れ替わりがないといったことによります。 右端の2期先の退去率予想については、まだかなりの割合が未確定でございますが、中規模テナントの退去もある程度織り込みまして、過去の平均的なレベルの3パーセント近くの退去率を予想しております。 一方、2期先の入居率は空室営業床がさらに少ない状態からスタートいたしますので、2パーセント+αにとどまると見ておくのが穏当と考えております。その結果、2期先の期中平均稼働率は、久しぶりに低下すると予想しておりますが、それでも98パーセント台の高い水準になると見ております。

不動産賃貸収入の推移

次に、16ページで賃貸収入の推移について説明いたします。 0017 まず左側のグラフで内部成長を示す赤色の棒グラフをご覧ください。内部成長は、前期16年6月期にプラス圏に浮上しましたあと、当期もプラスの成長を実現しております。これは次期も継続する見込みです。 その内訳を右側の折れ線グラフでご説明します。緑色の折れ線は、稼働率の変動やテナントの入れ替わりによる収益変動を示しておりまして、退去によるマイナス影響とその後の埋め戻しの進捗ならびにフリーレント明けの効果が不連続的に表れますので、ジグザグになりやすい傾向があります。 緑の折れ線の右から3つ目、当期16年12月期は、前期に続いて1パーセント近くの増収効果でした。これはP/Lのご説明でも触れましたとおり、平均稼働率の上昇に加えて、以前の大口テナント退去のあと、高級テナントに関するフリーレント期間が明けたことが寄与しております。 そして、次期17年6月期も引き続き高い増収効果を見込んでおります。これは先ほど15ページでご覧いただいたように、ポートフォリオ稼働率が当期から次期にかけてさらに上昇するためでございます。 一方、その次の2期先、17年12月期には、マイナスに振れると予想しております。これも先ほどご説明したように、平均稼働率が引き続き高いながらも前の月に比べると低下するという見込みを反映しております。 次に、青色の折れ線で示した賃料改定による収益変動をご覧ください。こちらは15年12月期にプラスの増額改定が続いていることを示しております。 これは次期から2期先にかけても安定的に維持できると見ております。緑色の入替影響の折れ線は、浮き沈みがありがちですけど、この青色の賃料改定のプラス効果が安定的に収益の成長をサポートしております。 今後もテナントとの交渉を粘り強く行って、増額幅を拡大するべく努力してまいります。 では次に、外部成長についてご説明いたします。左側のグラフをご覧ください。紺色で示す外部成長につきましては、16年12月期、当期は大きな増収効果がありました。 これは当期のP/Lでもご説明しましたとおり、前期に三井不動産のSPCから取得しました、上野イーストタワーのフル寄与効果に加えて、次のページ以降でご紹介する当期取得の2物件。大崎ブライトコア・ブライトプラザ、東陽町センタービルの収益寄与開始によるものです。 また、次期、17年6月期の薄い紺色部分もこれら当期取得物件の通期寄与の効果でございます。以上の既存物件と新規物件の増収効果を合わせたものをこのグラフの黄色い折れ線で表しています。 新たな物件取得を前提としていないこともありまして、2期先は若干のプラスを示すに留まっておりますが、今後も増額改訂の積み増しや、スポンサーのパイプラインの活用など次期以降の収益の上積みに向けて、さらに努力するとともに、外部成長での上積みをはかりたいと思っておりますので、ご期待ください。

2016年12月期(第31期)取得物件①

0018 では、17ページ、18ページで取得物件の概要を説明いたします。17ページは大崎ブライトコア・ブライトプラザです。ページ右側の概要表にありますとおり、取得日は11月の25日。取得価格は45億円。鑑定NOIベースの利回りは4.1パーセント。 稼働率は取得時点から100パーセント。好立地の得難い新鋭ビル。こちらを納得いく価格で取得したものでございます。当期は約1ヶ月の収益費用がございまして、次期から本格貢献してくれます。 取得対象はメインのオフィス棟、ブライトコアの約9.44パーセント。それから低層店舗棟、ブライドプラザの16.5パーセント。マイナー持分の取得ですが、将来的な買い増しな期待もできると考えております。

2016年12月期(第31期)取得物件②

続きまして、次の18ページは東陽町センタービルです。 0019 こちらはすでに昨年8月の説明会でご報告した物件の引き渡しを受けたものですので、簡単な説明にとどめます。取得価格は78億円。鑑定NOI利回りは5.5パーセント。当期は4ヶ月の収益がございました。 一般事業会社および個人の方から、相対取引で取得をしております。なお、当期はこの他、右下にある西新宿三井ビルの共有者の個人様から追加取得がございました。 これらを含めて、昨年1年間では、昨年前半の上野イーストタワー16億円を含めまして340おくえんの物件を購入いたしました。仕入れについては、いずれもスポンサー物件や相対取引物件で堅実なレールができたと思っております。 次期以降の外部成長につきましても、従来どおり積極的ながらも厳選という姿勢で臨みますけれども、ご案内のとおり売買市場では、優良オフィス物件がさらに枯渇しておりますので、従来にましてスポンサールートが重要になると思っており、努力してまいります。 一方、売却に関しましても、マーケット環境を生かしてポートフォリオの競争力の維持・向上を図るために、積極的に機会をはかっているところでございます。

財務運営

続いて19ページは、当期の財務運営の実績と今後の予定でございます。 0020 当期の借り換え概要を左上の2つの表に示しております。左側の表のとおり、当期の返済総額は130億円とNBFとしては少ない額でございました。 その返済した借り入れの平均金利は0.66パーセント、約定年数は5年でした。矢印の右側が借り換え後の概要で、平均金利0.33パーセント、平均約定年数10.8年での調達となりました。個別の借り入れ内容は右側の表のとおりでございます。 ページの右側に次期、2期先の返済概要をまとめております。次期および2期先の借り換え額を合計しますと500億円で、その金利水準は1.25パーセントほどのところとなっております。 今後の金利コストの削減がかなりの大きさで期待できると思います。 ちなみに2019年までの返済分、こちらを計算しますと既存借り入れの金利水準がいずれも1パーセントを超えておりますので、今後ある程度の金利上昇があっても、引き続き借り換えで金利コストの削減が可能ではないかと考えております。 以上、本日はまず当期の決算においてコアとなる賃貸利益が大幅増益だったこと、それから次期も堅調に賃貸収益が伸びまして、分配金は9,000円に到達。 さらには稼働率の小幅低下を想定する2期先においても、9,000円台をキープして増益する旨のご説明をしてまいりました。 昨年下期以降、外部環境は国際政治情勢の変動が激しくて、金融為替マーケットもボラタイルで、加えて業界では2018年以降の供給増がなにかと話題に上るようになってまいりましたが、需要側のテナントの収益状況は、好調な業績を維持しておりまして、足元のオフィス賃貸マーケットも引き続き堅調に推移しております。 そのような環境のなかで、日本ビルファンドは引き続き中長期的な賃貸収益の拡大に向けまして、営業を強化するとともに運用物件の入れ替えなど、ポートフォリオの一層の改善・拡大に向けても引き続き努力して、分配金とネットアセットバリューのさらなる安定成長を目指して励んでまいりたいと思います。私からのご説明は以上です。

  
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